成都新都高层项目策划报告2007.pdfVIP

新都项目策划报告 目录： 1、市场概况 2、原住宅拆迁建议 3、项目产品建议 一、市场概况 1、新都房地产的发展轨迹 1988年，新都开始实施住房制度改革。 2000年，新都开始启动并实施第二轮旧城改造。新都房地产业迎来全新的 高速发展时期，出现了单体别墅、联体别墅、花园洋房、跃层、错层等丰 富的项目类型。 2、新都房地产的发展现状 “大力发展房地产业，主动融入成都大市场”是区委、区政府发展房地产业的基本战 略。 土地价格从2003年平均价格为14.3万元/亩增加到2006年的平均交易价格64.8万元/ 亩。 本地购房者是新都房地产市场的消费主体，目前外地购房者的比例已接近40% 。 2006年商品住宅平均价格为3200元/平方米，比2005年上涨66 ％。 未来5年，新都房地产需求量约为600万平方米 3、新都房地产市场发展优势与不足 A 、发展优势 区位优势 自然资源优势 文脉悠长 教育发达 购买力强 价格极差优势 市场发展稳健 后发优势 B、发展发展不足之处 旧城改造成本较高 商品住宅平均销售价格增长较快 品牌开发商较少，商品房供应的种类不够丰富 交通瓶颈制约 个别楼盘由于户型和周边环境较差等原因，销售缓慢 对外宣传不够 4、新都区房地产市场板块情况 老城区板块，早起、偏低品质、尾声 新城区板块，新行政中心、城市化、本地 毗河板块，生态、品牌、品质 5、新都区在售楼盘供应分析 1）、整体供应情况分析 A 、供应量--新城区供应量最大 B、平均规模分析毗河板块平均规模最大 C、价格情况 （1）市场均价3200元/平方米，其中电梯公寓为3065元/平方米 （2 ）各板块电梯项目均价--毗河板块列居第一 （3 ）楼盘档次中档楼盘为主 （4 ）户型结构--套二套三为主力户型 2)、整体销售情况分析（2007.8月） 从整体比例来看，所有在售项目销售率都在50% 以上； 销售60% 以上的约占整个市场的85%； 销售率在90% 以上的项目已超过整个市场的50% 。 从市场供应量的销售情况来看，2007年5月之前开盘的项目目前基本都已销 售85%左右，目前剩余户型基本都是150-200㎡以上的跃层等大户型和130-150 ㎡的套三中大户型，80-100㎡的两房户型是最为畅销的户型。 6、新都房地产市场发展机遇 1．融入成都，建设成都市的北部新城 2 ．联接德绵，建设成都经济区的重要经济走廊 7、新都房地产的发展趋势 1、房地产开发档次逐步提升。 2、价格继续上升。 3、市场需求持续旺盛。 4 、发展板块逐步明晰。 二、原住宅拆迁建议 1、原住宅图片 1、原住宅价值 原住宅面积：4116平方米 原住宅市场价值：3000.00元/平方米 需支付总价值00元 2、原住宅市场价值 原住宅占地面积：1957平方米 新规定总建筑面积：5871平方米 市场实现总产值00元 新建筑实现利润： 4696800.00元（25%利润） 3、原住宅拆迁值 新建筑实现利润：4696800.00元（25%利润）—需支付总价值00元 实际支付价值：-7651200元 4 、原住宅拆迁建议 根据上诉几项指标看出拆迁原建筑开发成本将多出7651200元，目前市场上拆 迁难度极大。但是拆迁原建筑将大大提高本项目的居住品质、市场价值接受程度。 因此我方建议目前规划设计可考虑不拆迁原建筑，但是也需要考虑实现拆迁 后的项目形象。 三、产品规划建议 社区规划动态化 园林景观特色化 坚持 各项 功能