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惠州写字楼研究——数据来源：惠州统计年鉴 　　惠州近三十几年的经济发展历程可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到现在。 　　第一阶段，1978年到1988年是惠州市经济发展的积累阶段，经济总量较低，1978年惠州GDP仅6.8亿元，但增长较快，年均增长率约为16.4％，其中1988年达到这一时期的峰值，GDP达32.3亿元，10年间增长了约5倍。 　　第二阶段，1989年到1993年是惠州经济的腾飞阶段，GDP年均增长率为33.3％，1993年的GDP达133亿元，短短5年GDP翻了5倍多！ 　　第三阶段，1994年至今，惠州经济从燥热回归理性，并且有向峰顶发展的态势。房地产的泡沫给惠州经济带来沉重的打击，而且影响深远，房地产泡沫破灭后惠州经济衰退了近十年，GDP增长率不断向下调整，到2001年到达谷底，增长率为9.0％，期间GDP年均增长率为16.4％。随后，在中海壳牌进驻利好的带动下，经济在慢慢的恢复，2005年GDP为803.9亿元，增长率达17.3％。 　　从以上数据可以看出，惠州的经济发展已经完成了基本的原始积累，底气充足，而且经历了房地产泡沫的洗礼，经济发展表现得比较理想，目前经济正处于上升态势。2006年1-9月，全市实现生产总值669.13亿元，增长16.4%，创下1998年以来的增长新高，呈强势发展态势；全市完成全社会固定资产投资额198.63亿元，下降0.8%，若剔除上年同期中海壳牌项目的投资额，则投资增长达39.9%，今年以来的新增投资增长仍然是比较快的。房地产方面，1-9月，房地产开发投资完成42.74亿元，占第三产业投资比重达54％，增长70.8％，显示房地产业已成为第三产业发展的主导力量。房地产步入“豪宅时代”，第三季度，润园、金典水岸、东湖7号小区、合生国际新城、国华五期项目湖畔新城、东方威尼斯项目、奥林匹克花园等一批面积数十万平方米以上的高端楼盘密集推出，提升了惠州房地产高端楼盘的规模化水平，并带动全市商品房销售再上尖峰。房地产销售方面，1-9月，全市商品房销售面积138.77万平方米，增长91.4%；商品房销售金额40.73亿元，增长1.1倍。同期，全市商品房销售均价为2935元/平方米。 　　二、惠州写字楼发展概况 ——数据来源：惠州统计年鉴 ——数据来源：惠州统计年鉴 ——数据来源：惠州统计年鉴 　　从以上统计数据来看，2003年是惠州的写字楼市场的一个转折点，2003年前惠州的写字楼施工和竣工面积都很小而且比较均衡，施工面积在6-7万平方米/年，竣工面积在1.6万-2.4万平方米/年。到2003年写字楼建设呈井喷现象，施工面积飙升至将近20万平方米，竣工面积也要较大的提高，但增加的幅度较温和。 　　销售方面，惠州写字楼的销售高峰期在2004年，2004年无论是销售面积、销售金额还是销售价格较以往都有很大的提升，其中销售面积的增幅最大，2004的写字楼销售面积是2000～2003年销售面积总和的1.2倍！销售金额是2000～2003年销售金额总和的1.6倍多！销售均价较以往年份增加500～900元/平方米，接近3000元/平方米。 　　空置方面，从2000年以来，惠州写字楼的空置面积逐年增加，在2003年达到峰值，为22213平方米，目前写字楼正在逐渐被市场消化，空置面积有减少的趋势。值得注意的是，虽然2003年的施工面积达到历史的新高，但最大空置面积并没有出现在2004年，原因是2004年的销售面积很大，消化了大量的供应。 　　小结：中海壳牌的进驻和投产，给惠州带来巨大经济利益的同时，也大力推动惠州写字楼的发展，在中海壳牌的带动下，已有35个国家和地区在惠州办起了8000多家三资企业，其中有16家由世界500强企业投资，这些外资企业的进驻，对写字楼特别是高档写字楼物业产生了巨大需求，刺激了写字楼的发展，使得惠州的写字楼无论是从量上还是从质上都上升到一个新的台阶。 　　三、惠州写字楼市场特征分析 　　1、发展起步晚 　　惠州真正的写字楼市场是从2003年开始，2003年以前，惠州没有纯正的写字楼，市场上的办公物业大都是由其它功能物业转变而成，写字楼的功能处于非常原始的状态。随着中海壳牌等大企业的进驻惠州，直接刺激写字楼物业的发展，2003年，惠州第一个定位为商务写字楼的项目——华阳大厦面世，开启了惠州纯商务写字楼的先河。随后，惠州的写字楼如雨后春笋般出现，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得到较好的诠释 　　2、档次参差不齐 　　2003年前后出现的写字楼档次差别很大，2003年前出现的写字楼只能叫“准写字楼”，无论是建筑设计、楼宇配套等“硬件”还是商务服务、物业管理