惠州金山湖项目投标报告.pptVIP

０５－０６年的惠州房地产重点开发市场将以江北区、东平、惠淡公路二侧等为主要区域； 惠州市住房消费观念已由居住解决型向舒适型转变； 惠州高端产品市场将进入大盘时代的到来，江北区、惠阳区、东平区、大亚湾等片区高端产品将形成新的竞争格局,各区域高低物业价格差距将形成较大差距,价格范围在２８００－４０００元／平方米； 预计房地产高端物业放量有进一步的增长，2005年下半年集中供应约在５０万平米著左右，2006年上半年预计市场供应达到２00万平方米； 　 项目销售周期略有回落，价格增长受政策影响将进一步放缓。 大盘、品牌竞争、客户竞争将成为市场新一轮热点。 规划用地面积：40375平方米 总建筑面积：87511平方米 地面总建筑面积：79511平方米 住宅建筑面积：75811平方米 会所面积：1000平方米 商业面积：3600平方米 停车位：300个 总户数：300户 容积率：1.97 建筑密度：24% 绿化率：35% 释义： 金山湖：项目的区域位置，充分利用金山湖的影响力来扩大项目在惠州市场的知名度！ 一号： 显示了一种舍我其谁的霸气，也充分的显示了开发商打造一流项目的决心； 惠州新门户：作为未来惠州市重点培育的金山湖片区是将来惠州新的标志，同时也给了广大客户对该片区新的决心。 第三章 项目营销推广及预算 第三章 项目营销推广及预算 惠州金山湖项目 营销策略案 深圳XX物业有限公司惠州分公司 二零零五年十二月十二日 第三章 项目营销推广及预算 第一章 市场特征分析 第二章 项目定位 第四章 项目组人员框架 项目 荷兰水乡 合生帝景湾 金山龙庭 蓝波湾 定位 “中国生态示范社区” “惠州地标.皇家欧洲城” “金山湖畔低密度园林豪宅” “只卖给被实景打动的人” 项目位置 惠州市东平半岛环岛二路 江北文昌一路1号 河南岸惠淡路旁金山湖畔 广汕公路鹿江旁 周边配套 2公里江岸、小区四大主题公园 一线江景、公园、体育馆、人民广场 金山湖 大湖溪、鹿江 容积率 1.92 2.0 1.2 0.7 规模 一期500多套 一期234套 二期108套 二期200多套 产品类型 多层花园洋房 小高层（9层带电梯） 叠拼复式、TOWNHOUSE TOWNHOUSE和双拼别墅 住宅均价 2600元/平方米 5600元/ m2 （带装修） 3500元/平方米 4000元/平方米 商铺均价 8000元/平方米 10000元/平方米 5000元/平方米（商铺只租不售） 6000元/平方米 销售情况 80%左右（住宅） 45%左右（商业） 30%左右（住宅） 商业（未公开发售） 65%左右（住宅） 商业自主经营 独立别墅基本售完，其余50%左右 一期基本售完 市场分析结论 市场突破点 2005年1-10月商品房销售报表 3.2 32 24 20 增长（％） 2454 11630 342279 139.43 去年同期 2534 15426 425294 167.8 1－10月累计 2421 1559 47313 19.54 10月 2560 1243 33150 13.23 9月 2680 2441 62857 23.45 8月 2529 1947 49272.2 19.48 7月 单价（元/平方米） 套数 金额（万元） 面积（万/平方米） 2005年月1-10月销售 TOWNHOUSE、别墅、公寓供应量较少，高品质、大规模、高档社区市场上缺乏成为市场空白点； 整体供应户型类型、产品较为单一； 从项目推广来看，无论是形象定位、广告推广到营销活动仍是初级阶段，项目推广仍有极大的发挥空间。 第三章 项目营销推广及预算 第一章 市场特征分析 第二章 项目定位 第四章 项目组人员框架 项目地理位置 金山湖1号小区位于惠州市南郊金山湖畔，地块占据了金山湖主要湖岸线，具有景观上的绝对优势。 金山湖片区 项目四至 本项目 旧惠淡路 城市交通干线 农田 金山湖 主要技术经济指标 Threats（威胁点） 惠州政府土地出让的无序性，使得项目面临不同的风险； 政府的不确定性宏观调控； 高档产品目标客户购买物业的不确定性较强。 Weakness（劣势） 周边环境杂乱，影响项目品质； 区域发展规划不明晰； 产品差异性较小，现有规划设计方案与市场需求脱节； 目标客户定位针对性不强； 项目SWOT分析 Strength（优势） 交通便利； 具备一定开发条件； 资源及景观条件优越； 一梯两户，南北通，户型方正、实用； Opportunity（机会点） 大学城的规划提高了区域市场的居住质素； 金山湖具有高端产品发展的前景； 惠州整体房