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广西房地产发展态势分析及投资建议策划案 房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，推动了国民经济的发展.当前，我国经济增长已经进入新一轮上升期。据国家统计局公报的数据显示，2002年以来国内生产总值增长率都在8%以上（2004年达到9.5%）。在我国经济增长强劲势头的带动下，近几年房地产投资和销售增长率都达30％以上，房地产市场出现了快速增长的态势，引起了国家宏观调控部门的关注。2003年以来，国家相继出台了上调固定资产投资项目资金率、暂停审批农用地转非农用地、严格控制信贷规模、实行土地招标、拍卖、挂牌制度等一系列宏观调控措施，矛头直指房地产业。在此形式之下,如何理性认识和评价当前广西房地产业发展形势，防范房地产投资风险，引导企业步入健康、有序的发展呢? 我采取以下策略:一、市场化发展策略；二、资本原始积累策略；三、实行差异化策略；四、可持续发展策略。 我公司的房地产业起步较晚，2001年开始储备项目，2003年成立专业公司进行运作，经过几年的发展，先后开发（或在开发）了三个项目，总投资近10亿元，我们在学习中不断积累经验，探索出了一些适合自身特点的房地产开发管理的模式。我们房地产开发的思路主要是：一、市场化发展策略：抓住机遇，强势进入，走市场化发展的路子；二、资本原始积累策略：开发好已有的房地产项目，迅速完成资本原始积累；三、实行差异化策略：通过市场细分，挤占高端市场，实行差异化战略，打造知名高尚小区品牌；四、可持续发展策略：选择储备升值潜力巨大的地块，为房地产业可持续发展提供资源保障，增强发展后劲。 案例: 一、广西房地产的现状及特征 （一）广西房地产的发展状况 广西房地产业经历90年代的北海房地产“泡沫”之痛后，在经济快速发展、政府固定资产投资、取消福利分房政策、个人住房消费信贷条件放宽等因素和利好条件的影响下，以1999年为一个发展的新起点，开始进入了快速发展时期，房地产市场运行机制初步建立，房地产投资和消费保持了较快的增长速度。由于房地产市场的区域性及全国经济发展不平衡，广西房地产市场发展具有自己个性的特征。 1、广西房地产开发投资情况 1997-2004广西房地产投资增长情况表 年 份 投资完成额（亿元） 增长（%） 占固定资产比重（%） GDP增长（%） 固定资产增长（%） 1997 22.40 — — — — 1998 17.87 -20.2 — — — 1999 24.52 37.2 5.3 7.7 8.5 2000 38.67 57.7 5.9 7.3 6.4 2001 55.68 43.7 7.6 8.2 10.8 2002 74.43 33.9 9 10.5 14.2 2003 120.26 59.8 10 9.3 22.53 2004 192.35 37.1 15.33 11.8 27.1 （数据来源：广西统计局国民经济和社会发展统计公报） 从上表看出，广西房地产开发投资增幅较大，但由于基数小，所以总量并不大。2003年、2004年房地产投资增幅与前几年相比是最高的。1999至2004年，广西房地产投资增长率为GDP增长率的3倍以上，从2003年起，此二者之间的距离进一步加大，房地产投资与GDP增长的协调性开始减弱（见下图）。许多业内人士的共识是：房地产投资增长速度控制在GDP增长速度的2倍以内比较适宜。2003年广西GDP增长为9.3％，而房地产开发投资增长为59.8％，是GDP增长速度的6.43倍；2004年GDP增长为11.8％，房地产投资为37.1％,是GDP增长速度的3.14倍。房地产投资增长与国内生产总值增长不协调，特别是在连续几年投资高增长的情况下更容易发生由“热”到“过热”的转化。 2、广西房地产供求关系情况 ? 2004年，广西全年商品房销售面积820.36万平方米，增长30.1%（其中商品住宅销售面积749.79万平方米，增长32.0%）；全年房地产业完成增加值95.69亿元，增长11.7%，与此同时出现商品房的空置率较往年高。截止2004年末，全区商品房空置面积为160.41万平方米，比上年增长11.8%。（数据来源：广西房产街　发表时间：2005-3-17） 1999-2004年广西房地产供销情况表（单位：万平方米，%） 项 目 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 竣工面积 170.89 198.24 314.29 419.6 543.03 — 销售面积 140.18 154.15 275.94 417.48 490.67 820.36 供销比率 1.22 1.28 1.14 1.01 1.11 — 数据来源：《广西房地产发展分析报告》（广西民族出版社200