柳城印象项目策划正式方案.doc

常德地产现状分析 近年来，常德地产发展迅猛，以42%的增长率远远高于第三产业的增长率增长。 2003年全市新开发面积为110万平方米，实际投资为11亿元，其中用于商品房开发建设的为7.5亿元左右,占总投资的68%,实际商品房销售面积为44.67万平方米,实现销售6个多亿。 从目前状况来看,常德经济发展势头良好,城市扩张速度加快,整个房地产的有效需求迅速升温(主要体现在住宅需求的有效增长),其主要因素有以下几个方面： 首先,居民可支配收入增加及国家大力发展房地产金融,城市居民住宅购买能力和购买欲望大大增强,将极大提升房地产的有效需求。 其次，我国社会保障体系逐步建立和完善，减少居民的后顾之忧，居民敢于用手中的钱甚至是未来的钱。 第三，大规模的城镇化发展引导市郊及外来人口的发展从而产生购买，加大对地产业的推动。 第四，人们对住宅投资性消费动机的增强。 第五，伴随着常德地产业的发展，一级市场土地供给日益减少，土地出让价格的逐步抬升以及旧城改造的扩张，势必带来大量住宅的有效需求。 常德商品房现状及发展趋势 常德商品房价格格局基本上可以分为四个阶梯： 3000—4000元左右/平方米别墅。 1400--2500元左右/平方米小高层高层。 950--1400元左右/平方米多层。 950元左右/平方米郊区经济适用房。 常德房地产近年在市场的调整及引导下，价格攀升很快，并且均以小高层为主力军。但据调查，在多层与小高层实际销售比例中，小高层的销售不尽人意，可以说，常德住宅发展在改善居住环境和质量的同时，陷入了性价比的瓶颈。常德真正具有消费能力购买高档次高价位住宅的人群仍不是主力消费人群。 竞争楼盘市场调查 常德小高层价格及销售情况调查： 九重天…………………1900元左右/平方米(均价)……………70%--80%(销售率) 芙蓉家园………………1800元左右/平方米(均价)………………….20%(销售率) 望江名苑……………….1800元左右/平方米(均价)………………….70%(销售率) 滨江豪庭……………….1800元左右/平方米(均价)…………………..未开盘 金色晓岛………………..2000元左右/平方米(均价)………………….30%(销售率) 东方美景………………..1398元左右/平方米(均价)…………………60%(销售率) 电力新村………………..1300--1400元左右/平方米(均价)…………….内销房 左右领寓………………..1800元左右/平方米(均价)…………………..未开盘 弘鑫花园………………..1900元左右/平方米(均价)……………….. 90%(销售率) 阳光100…………………1440元左右/平方米(均价)…………………60%(销售率) 分析九重天、望江名苑、弘鑫城市花园销售较好三个楼盘的成功点： 九 重 天：江景优势，交通环境好，临近五中等学校，靠近步行街等商业中心，相当一部分客户为原址拆迁户，是城北区唯一亮点。 望 江 名 苑：江景优势，交通环境较好，紧邻六中，靠近常德地区医院、市委，项目大部分客户为经济收入较高消费能力强的医院人士，由于他的竞争对手滨江豪庭由于拆迁原因迟迟不能开盘，使之成为了城东区域高端消费人群的唯一选择。 弘鑫城市花园：项目内部景观优良，中心有占地14亩的花园，交通位置十分便捷，距长怡中学、市一中、步行街仅一里之遥，加上其开发商影响内部宣传，对向往市中心生活的高端消费人群具有非常大的吸引力。 另外，值得分析的案例“金色哓岛”其前期的宣传可谓非常浩大也十分成功，内部认购客户达到1000多人，但实际仅为30套左右，且购买主要是七层以下的住宅。主要原因是受价格的影响，可以说，常德消费人群在向往高品质生活的同时，已逐步理性。对物业性价比的要求十分严格。 “东方美景”和“阳光100”从价格和位置来看，与“柳城印象”存在一定的同质性，由于这两个项目已经开盘销售，具备相当的竞争力，对本案销售将会产生影响，可能带走部分客户。 区隔与竞争项目的不同点，找出项目的唯一点，以确实有效的推广方式，塑造具有差异化的产品路线。 项目SWTO分析 一、优势 项目处于市区与郊区的结合地带，对于居住城市但向往健康与安宁生活的人群适应，较对于东方美景又更领近于市区。 项目外立面现代感强，具有超300度的主卧阳台，生活阳台和休闲阳台，加上项目具有的地下停车场和近70％的绿化率，可极大提高楼盘的档次。 临近柳叶湖自然景观。 距芷兰实验学校较近。 电力新村、报业基地、东方美景、维一柳岸、龙呤水榭的开发及推广，势必影响人们对其地块的关注，有利于增强投资者的信心。 价格相对较低。 劣势 项目交通环境十分不利，仅有二路公交车经过项目周边。 项目周边市政配套设施基本空缺。 靠北户型面