沈阳水方高端公寓项目推广企划全案.pdf

沈阳项目推广企划全案 ——理性框架/感性内容 完成不可能完成的任务 ——才能彰显我们的价值 比如说——实现本项目一期3个月售罄 平均6000元售价的目标 实现这个艰巨目标，首先要面对问题和困难的荆棘险途… 一、沈阳高端公寓市场及竞争项目分析 ——近期媒体相关报道标题 ‧沈阳酒店式公寓空置过半 / 中国房地产报 ‧高端公寓 细节堪忧 / 沈阳网上房地产 ‧消费高端住宅，贵出的钱买什么 / 时尚生活导报 沈阳置业指南 ‧ “降价＂沈阳楼市豪宅的宿命 / 大中华地产 ‧沈阳城北中高端产品扎堆，竞争异常激烈 / NEN房产频道 ‧盲目开发匆忙上马 沈阳高档公寓高档不起来 / 沈阳房产-新浪房产 ‧三大地段炒热高档公寓 / 沈阳网上房地产 ‧个性、园林、水景成就沈阳高档住宅 / 时代商报 ‧沈阳高档住宅没掉价 / 中国房地产论坛 ‧沈阳租赁市场反弹 高档公寓受宠 / 东北新闻网 注：以上标题摘自2005-2006年沈阳主流媒体的报道 背景资料之一 ‧北京深圳等地，高端是指每平米售价8000元以上的住宅 ‧在沈阳均价5000元以上的住宅就可以被称为高端住宅 ‧据业内人士估计，高端住宅只占整个沈阳房产市场的5% ‧但据有关方面对近几年沈阳房地产交易记录抽样调查，售价5000 元/平米以上的商品房数量，占了全市交易总量的三分之一以上 ‧本项目拟5000元起，已经属于沈阳市场上的[高端公寓] 酒店公寓，细分市场引证 ‧2005年8月，有业内人士预测 ，沈阳正在酒店式公寓市场苦苦挣扎的 近五十个项目中，仅有五六家能够撑到最后。“十几个处于半死不 活状态，其他的只能被迫退出市场。＂该人士悲观地说。 ‧ “标价5900元/平方米的公寓，最后4000元/平方米就肯卖，或者打个 8.5折都是很正常的。＂另一知情人士透露。 所谓顶级公寓的下场 ‧五里河大厦曾以每平米12000元的最高价被各媒体报道为沈阳“天 价＂楼盘，不久后开发商即对天价绝少提起 ‧另一高档项目曼哈顿国际庄园口碑和销售状况也一直不太好。营 销措施不得当其上市以来名字改了又改：华利山庄、惠工街136 号……让消费者感到莫名其妙 ‧高档楼盘在沈阳想立足要一鸣惊人，但更需要理性 沈阳不适合高端人群定居? ‧沈阳是东北三省的物流中心，有全国知名的五爱市场、三好街、南塔 鞋城、中国家具城，辐射能力波及东三省，甚至远达俄罗斯远东地 区，培养了数以万计的百万富翁、千万富翁，吸引了广东、福建、浙 江等地大批商贾 ‧但由于沈阳的 自然人文环境、气候环境的缺陷 ，让人感觉沈阳是赚钱 的地方，而不是适合生活、安居的地方，以至于土生土长的本地人， 愿意在沈阳赚钱而更愿意到大连、北京、上海等地安家 真正优秀的高端项目尚未出现 ‧ 目前沈阳的高档公寓产品，模仿的痕迹过重，创新不足，真正 称得上高档公寓的楼盘并不多，就是说能满足高收入人群的高 舒适度居住小环境尚未出现。 ‧没有特色，是做高档公寓的禁忌。高档公寓必须要有一定的超 前性，要引导市场走向，而不是适应现有市场，要在消费者接 受的情况下成为市场的潮流导向 竞争个案分析 竞争个案分析之一 东方威尼斯/隔岸对弈的老手 产品定位：度假型水岸花园社区 占地面积：204万㎡ 容积率：1.4 绿化率：53.8% 项目规模：建筑面积64万㎡，面积区间： 主力户型：