河南商丘阳光水榭花都整体营销方案2007.pdf

阳光·水榭花都 整 体 营 销 方 案 目 录 第一部分 市场定位 第二部分 项目定位 第三部分 总体营销推广思路定位 第四部分 营销策略整合 第五部分 推广策略整合 第六部分 包装策略整合 第七部分 营销推广执行 兵 法 云 “ 谋 定 而 后 动 ” 第一部分 市 场 定 位 －－－孙子兵法云：知己知彼，方能百战不殆。 阳光·水榭花都，在行动之前，需要解决以下几个问题： ●阳光·水榭花都，面临着一个什么样的市场？ ●阳光·水榭花都，处在一个怎样的营销环境下？ ●阳光·水榭花都，面对的是什么样的竞争对手？ 阳光·水榭花都，面临着一个什么样的市场？ 第一章、商丘市房地产市场现状综述分析 1.市场整体政策环境宽松， 日趋完善的政策和制度，保证了市场健康、有序的运行。 2. 房地产市场整体处于初级发展阶段，发展前景乐观。 3. 房地产的开发体量和市场供应量逐年增加。 （说明：2006年数据为111月份开发量） 4. 各类型房产品供应量参差不齐，并呈现多元化现象。 5. 市场产品结构存错位，多层、小高层和高层等产品类型之间的市场投放比例相对不协调 6. 各类型商品房价格整体运行平稳，住宅价格总体呈现稳中有升的态势 0406年商丘市住宅市场价格走势图 米 方 平 1500 / 1316 元 1000 1040 1232 （ 说明：06年价格统计时间 ： 位 价格 段为1月11月间 ） 单 500 价 均 0 场 2004年 2005年 2006年 市 价格 1040 1232 1316 7. 市场产品类型相对较为丰富，但创新性不足。 8. 项目分布不均衡，南北格局分化严重 9. 市场的品牌意识和服务意识逐步增强，市场已逐渐步入品质地产时代。 10. 市场所面临的问题： 1）. 市场供求压力：市场实际开发量远大于计划量，销售量增量跟不上投放量的增量。 商丘市06年1--11月商品房市场供销对比图 400 213.6 投放量 单位： 200 54.1 48.4 万平方米 系列1 0 投放量 预售量 销售量 系列1 213.6 54.1 48.4 2）.市场产品结构错位：高层和小高层投放比重过高，市场去化存在一定抗性，公众青睐的多层， 市场投放量相对薄弱。 阳光·水榭花都，处在一个怎样的营销环境下？ 第二章 市场营销环境分析 一 .区域政策营销环境分析 1 .政府连续出台的市场