济南市住宅市场调研报告.docVIP

济南市住宅市场调研报告 第一部分：市场宏观分析 为把握济南市房地产市场的发展趋势及需求动态，公司于2005年秋季，对济南房地产市场进行了深入的市场调研，根据调研结果做以下总结报告，本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。 济南市宏观经济分析 1、宏观经济环境 2005年，济南市实现生产总值13279亿元，增长159%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值8392亿元，增长5.9%；第二产业实现增加值632.18亿元，增长18.7%；第三产业实现增加值611.39亿元，增长14.5%64.45亿元，同比仅增长0.5%）。 2、济南经济结构 1）国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构 济南作为山东的省会城市，积聚了大量的大型国有企业，如鲁能、济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等，大型国有企业是济南经济的主体、骨干和脊梁，以这些企业为龙头，带动了一大批中小企业的发展。2004年,全市个体工商户增到13.3万户私营企业累计达到23000户济南的费群体受传统思想影响较大，喜欢实实在在的东西，消费心理及消费行为相对保守，呈内敛方式；年以后，随着广告及各种推广概念的引导，其接受新事物的能力有一定的进步。 购房心理处于初级向中级发展的过渡阶段，尚不成熟。一般的购房周期为2-6个月左右，消费者会反复比较各项因素以区别项目优劣；但购房周期呈现递减趋势济南市房地产发展集团总公司 几个超大型楼盘自2004年起开始冲击容量有限的市场，阳光舜城、伟东新都、阳光100国际新城、中润世纪城等项目都是100万平米以上的航母级规模，并都有超大型集团背景支持，竞争日趋激烈。 以阳光100国际新城为例，平均月销售1.5万平米，2005年一季度销售额其成功之道表现在： 改造城市打造品牌（改造水泥厂周边环境） 运作专业化：市场定位准确、营销推广（每期主题）、产品规划有特色 品牌化战略（全国连锁） 土地低成本（5亿1500亩） 大盘效应（生活居住环境、配套） 高性价比（同周边楼盘相比） 3、产品定位过于雷同 济南的住宅产品大多集中在3500-5500元左右的中高档房产范围内，产品同质化现象比较严重，已出现部分积压、滞销现象。“有房没人住，有人没房住”的现象将在一定时期内持续存在。 4、小户型需求缺口大 随着家庭结构的简单化和家庭生命周期起始阶段（男女双方的结合到第一个孩子的出生阶段）的推迟与延伸，以及购房者年轻化趋势，使得小户型市场需求量猛增，而75-90平米的户型占整个济南市场不足25％，市场缺口较大。 5、商品房空置面积了解，今年6、7两月商品房销售分别比去年同期下降8.2％和0.5％，8月份虽然略有增长，但住宅仍处下降截至8月末，商品房累计销售各类房屋122.6万平方米，同比增长1.9％，其中销售住宅114.2万平方米，下降0.2％商品房空置面积为55.1万平方米，其中空置住宅50.5万平方米，同比分别增长％和109.3％10月份，全市商品住房销售1899套，销售面积23.50万平方米，销售金额6.02亿元，平均销售价格2560元/平方米，分别比上月增长51.8%、32.8%、19.4%。二手住房销售708套，销售面积5.58万平方米，销售金额1.32亿元，平均销售价格2363元/平方米，分别比上月增长-25.5%、-25.7%、-29.0%和-4.9%。商品住房多数销售指标涨幅明显，二手住房多数销售指标下降。1、东部住宅项目集中放量，竞争加剧。 30个，面积近300万平方米，其中50%以上位于历山路以东……”竞争状况可见一斑，实际即将上马的项目远不仅这些，仍有大量的项目处于规划论证阶段仍未报批，区域内项目间竞争不可避免且愈演愈烈，另还有近百万平方米经济适用房项目将推出等等，竞争加剧。区域内已建、在建住宅项目很多，仅在建在售的项目就达50多个，其中不乏业界具有代表性楼盘。虽楼盘的规模、价位等指标各不相同，总体来讲该区域项目规模相对较大，价位适中。但该区域以东外环为分界点可以分为三个不同的片区并有各自的特点： 山大及山大路周边地区特点 山大及山大路周边地区因其文化氛围浓厚、交通便利、生活配套设施齐全、服务业发达等因素影响，是住宅建设项目的黄金地段，同时也是各大开发商的必争之地；但由于该地段可供开发的地盘非常有限，因此该片区项目在以下几个指标中具有以下特点： 项目规模较小，新项目中罕有大规模小区。 项目均以小高层（含少量高层）为主，基本没有纯多层项目。 价位偏高，且不同项目之间价格差异不大，均价在4100元以上。 消费群体以中年以上高收入人群为主。 户型面积相对较大，大都在100平方米以上，以三室以上为主。 消费者购房目的以置业和居住为主，部分用作投资和办公。随着山大路CLD