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沈阳光彩大东方商业物流园 营销策划方案 二零零四年五月 目 录 第一章：项目定位 第二章：总体规划布局 第三章：市场调研 第四章：营销战略 第五章：开发面积 第六章：项目开发节奏 第七章：项目投资估算及资金筹措 盈利能力分析 总结 第一章：项目定位 总体定位： 一个园区——两个中心——四大主题 具体项目定位如下： 一个园区 沈阳光彩大东方商业物流园 两个中心 国际汽车博览中心 国际精品建材家居家具博览中心 四大主题 汽车主题 建材及室内用品主题 物流配送主题 商业中心主题 第二章：总体规划布局 见另外一个文件 市场调研 汽车市场 1、据统计2002年全国及东三省汽车销售概况如下表： 汽车类型 全国销售总量 东北三省销售总量 东三省所占比例 轿 车 1126029台 76896台 6.07% 载货汽车 1076613台 86775台 8.06% 客 车 1037058台 83403台 8.64% 合 计 3240000台 247074台 7.63% 2、东三省汽车销售省内分析表： 汽车类型 三省销售总量 辽宁省总销量 吉林省总销量 黑龙江省总销量 轿 车 76896台 36448台 18916台 21531台 载货汽车 86775台 41131台 21346台 24297台 客 车 83403台 39343台 20517台 23542台 合 计 247074台 117113台 60780台 69180台 比 率 100% 47.4% 24.6% 28.0% 通过以上数据分析可以看出，东三省的汽车销量在全国份额中仅占7.36%；已形成汽车产业发展、东北三省经济地位、振兴东北老工业基地政策之间的矛盾，汽车产业发展速度有待进一步提升；随着振兴东北的各项政策得到进一步落实，充分发挥老工业基地的各项优势，东北三省汽车市场可以说商机无限。从上表数据还可以看出，辽宁省汽车销量在东北三省中几乎占了一半，市场潜力巨大。目前汽车作为沈阳第一支柱产业政策已经确定，而沈阳汽车市场却极为分散，更无品牌市场可言，这为适时建设一个国际高标准的以汽车为主题的市场提供了可能。 建材家居家具市场 沈阳市共有大小各类家具市场约30余家，其中主要家具专卖店15家约占50%，综合家具市场约8家，占23%。 市场经营多采取场地出租经营方式的有24家，约占80%，其次是采取自己经营方式的有4家，约占13%； 1、以中国家具城、小东、万泉、港大家私为代表的传统家具市场，因成立时间早，地理位置优越，在中低端消费群中有一定的市场。其主要特点是：摊位式租赁经营，市场有较大的对外辐射功能。 2、以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表的家具市场新生力量，其主要特点是：店面装修较豪华、购物环境幽雅、商品档次较高，在中高端消费群中有一定的市场。 3、以莱德、轩琴为代表的家具自营模式，其主要特点是：与家具厂家形成战略合作，在店中展示商品并自主经营。是家具经销的创新模式，具有一定的代表性。 4、以欧倍德、天津家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表的家具超市及综合市场，对沈阳市的家具市场带来较大的冲击，代表未来的家具市场走向。 第四章 营销战略 一 招商策略： 资产经营出租+地产出让+产权出售+产权返租 具体如下： 资产经营出租： 一期零售区域：东方家园 酒店用品超市 三期区域：物流配送中心及综合楼 地产出让（成立合资公司，最终转让股权）： 二期区域：酒店 四期区域：国际汽车博览中心（三大超市） 国际汽车专营店 产权出售： 一期区域：精品专营店 二期区域：商务公寓、餐饮美食一条街 三四期区域：精品专营一条街 产权出售返租统一招商： 三期区域：国际精品建材展厅 国际精品家居家具展厅 二 定价策略 根据周边市场调研结果，制定价格： 商务公寓：3800元/平方米 商铺（四层均价）： 餐饮美食一条街：4500元/平方米 精品专卖店一条街：4800元/平方米 三 销售计划表（%） 年份 类型 2 3 4 5 商务公寓 40 40 15 5 餐饮美食类 50 40 10 精品专卖店 50 40 10 四 建筑形态 主力店及展厅外观简洁明快，以钢结构为主。商务公寓附精装修。 五 招商建议 1、 项目的招商合作伙伴应该是国际上该业态的知名品牌商，他们实力大，抵抗风险能力强，能与东方集团共进退，可在我方项目上持续性经营，可为项目地价，商业氛围等的价值上升提供长期保证。这涉及主力店招商问题，主要为汽车，家具，生活类超市等业态。 2、 与国际上知名商业房地产营销策划公司建