济南市城市规划与发展方向.doc

 目 录 第一部分 1 一、济南市城市规划与发展方向 2 1.1城市规划与西部片区发展 2 1.2市政府加大旧城改造力度 6 1.3良好的规划前景 广阔的发展空间 9 二、区域市场研究 10 2.1区域市场供应现状 10 2.2区域现状供应个案分析 12 2.3区域未来土地供应情况 22 三、市区各板块标杆项目研究 24 3.1标杆项目概述 24 3.2标杆项目分析 27 四、区域商业市场 31 4.1济南市总体商业市场概述 31 4.2区域商业市场现状与发展趋势 33 五、目标客户分析 35 5.1客源分析 35 5.2目标客群定位 37 5.3目标客户分析 39 第二部分 41 一、本案特质分析 42 1.1本案概述 42 1.2项目土地评估小结 44 1.3本案SWOT分析 45 二、形象定位分析 46 2.1开发模式研究 46 2.2项目市场定位 48 2.3项目产品定位 49 三、规划分区建议 52 3.1周边环境分析 52 3.2地块划分建议 55 四、住宅产品建议 56 4.1规划布局建议 56 4.2产品设计建议 59 4.3景观规划建议 67 五、安置区产品建议 75 5.1需求分析 75 5.2产品建议 76 5.3景观规划建议 80 六、商业产品建议 82 6.1商业发展分析 82 6.2国内成功商业案例分析 83 6.3本案价值挖掘 86 6.4功能性建议 89 6.5商业产品及定位建议 92 七、智能化及物业管理建议 95 7.1智能网络的设计建议 95 7.2高尚的物业配套 95 八、经济测算 97 8.1建议规划统计 97 8.2投入成本推算 98 8.3预期销售价格推算 101 8.4静态收益率分析 105 九、开发时序 106 9.1开发策略建议： 106 9.2商品房启动区选址建议 107 第三部分 108 一、企划定位 110 1.1形象定位 110 1.2客户定位 111 二、项目包装 111 2.1广告总精神 111 2.2案名建议 112 2.3传播调性 112 2.4包装策略 113 三、推广策略 114 3.1推广原则 114 3.2推广资源整合 114 四、营销推广 115 4.1复合轰炸式营销 115 4.2分阶段推广 116 五、视觉表现 119 第一部分 一、济南市城市规划与发展方向 1.1城市规划与西部片区发展 1.1.1西部建设加速 新区衔接老城 一、西部路网建设加速 京沪高铁西客站服务区域大，人流集散能力强，要求必须有完备的公路、轨道交通和公路客运站与之相配套，以迅速汇聚和分散旅客。配合现有的经六路西延长线、经一路、经十西路、腊山立交桥和正在紧张施工的物流大道、党杨路、大学路、北园大街西延长线等工程，京沪高铁西客站周边将建成纵横交错、畅通无阻的交通路网，形成强大的承载人流、物流的能力。 二、腊山新区建设全面展开 目前，根据济南市城市建设发展总体规划，已划定二环西路以西、高速公路以东30平方公里范围为腊山新区，是承接老城、连接新城的支点。京沪高铁西客站位于腊山新区的核心地区。整个规划区域地势平坦辽阔，建设条件优越；城市基础设施相对完备，高速公路贯彻其中，路网建设纵横交错；生态环境良好，无污染源，具备良好的城市环境品质。依靠西客站巨大的人流、物流集散能力和经济发展的集聚、辐射能力，将大大加速西部对各类生产要素的集聚和引爆，加快西部地区的城乡一体化进程，成为带动腊山新区发展的龙头和发动机。国外的诸多案例也证明了这一趋势，如日本通向仙台、岩手的新干线自1982年开始运行后，重要站点所在区域的城市人口和企业增加了30%和45%，地方财政收入明显增加，很快形成了新的经济区。 三、西客站规划决定区域未来发展 京沪高铁西客站的规划，是腊山新区建设发展的战略性项目，事关整个济南西部建设发展的全局，对我市未来的发展和新一轮区域竞争有着至关重要的意义。因此，新客站的建设应结合新客站的经济功能定位，体现现代理念，建设高品位、具有多种复合功能的现代服务业中心、商住中心、生态建设中心和工业中心。规划要与整个腊山新区、张庄机场搬迁、北园大街西延及张庄至演马一线大区域的开发建设相结合，立足全市经济社会持续和谐发展和城市建设的整体布局，充分考虑区域经济发展、产业布局和城市基础设施配套，做好与老城区功能合理衔接的同时，带动西部城区开发和城市空间结构调整，促进全市产业升级与重组。 1.1.2京沪高铁济南西客站2010年落成 自2006年下半年开始，规划部门对济南西客站进行了规划，确定了济南西客站规划设计要求，预计将于2010年建成投入使用。济南作为京沪高铁五大主站之一，承载着济南发展的重任。京沪高铁济南西客站建设将带动我市西部现代服务业的迅猛发展。 依托客站巨大的汇聚和发散作用，辅以京