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一、市场形势分析 2006年度宁德市房地产市场回顾 ●全市房地产开发投资持续增长； ●销售市场依然旺盛，竣工面积减少销售面积下降，供求关系基本平衡； ●存量土地开发进展偏缓，但容积率有所提高； ●住房供应结构基本合理； ●楼面地价升高，住房价格上升较快； ●金融部门对房地产行业信贷支持加大 ； ●房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调。 • 2006年，房地产业入库地方税收和财政契税3.34亿元，占地方性财政收入15.7亿4的 21.22%。 • 其中房地产业入库地方税收2.24亿元，占税收总收入11.17亿元的20.05%，同比增加 8441万元，比增47.4%； • 财政契税入库1.1亿元，占同级财政收入15.74亿元的7.0%，同比增加2512万元，比增 29.70%， • 房地产的投资、消费有力推动了宁德市国民经济的发展。 • 受“国六条”影响，部分项目提前开工，部分在建项目、未批的建设项目持有观望等 待现象。从新开工面积构成看，住宅开发依然是房地产开发的主旋律，占比达 79.33%， • 办公用房和商业用房持续走低，这也符合目前宁德的房地产市场需求状况。 房地产市场供求总量及其对比情况 全市批准预售商品房面积71.72万平方米，同比增加4.85万平 方米，比增7.25%， 其中商品住房批准预售面积63.83万平方米，同比增加2.7万平 方米，比增4.42%； • 商品房销售面积84.84万平方米，同比减少19.26万平方米，下降 18.5%，其中商品住房销售面积76.98万平方米，同比减少18.79万平 方米，下降19.62 %。存量房交易面积116.41万平方米，同比增加 36.79万平方米，比增46.21%。土地购置面积78.76万平方米，同比增 加19.73 %。 • 全市商品房供求关系基本合理，求略大于供 。商品房购买群体发生变 化，消费主体由原来的工薪阶层逐渐被乡镇进城的人员和在外做生意 的高收入人群及部分购房投资者所取代。 • 商品房空置面积5.49万平方米，同比下降13.34万平方米，下降 70.88%，说明市场销售需求相对旺盛，进一步促进了房地产市场健康 发展。 商品房供应结构需进一步调整优化 以宁德市区为例，全年批准预售商品房28件，38.77万平方 米，其中商品住房34.71万平方米，占批准预售商品房总量的 89.52%，商业用房3.67万平方米，占批准预售商品房总量的9.47%； • 从供应结构看，商品住房开发市场占绝对主流产品，而商业用房市场 占有率明显下降。 • 从销售户型情况看，套型面积在100-120平方米和120-144平方米面 积段的商品住房分别占20%和40%，成为最畅销的主力户型。但是套 型面积在90平方米以下的仅占10%，套型面积在144-180平方米的商 品住房批准预售面积为约4.22万平方米，而销售面积仅为2.9万平方 米，说明大户型的供应结构需进一步优化。 房价上涨较快 2006年末全市商品住房均价2200元/平方米，比上半年增加350 元/平方米，比增18.92% ，沿海县市涨幅较大，如宁德市区的盈丰佳园 年初的开盘均价2100元/m2，而年末开盘均价达到2500元/m2， 部分 中高层房价突破3000元/m2。 从2007年上半年来看，宁德房价上升更快，东侨新区代表项目 金域兰湾，高层均价突破4000元/m2 ； 房价上涨的原因: 1）是土地供应量相对减少，存量土地开发进展慢，而新交易的土 地购置费用提高。 2）商品房开发小区配套设施的进一步完善和政府相关部门的规 范管理，及高层住宅量增加，也增加了开发成本。 3）随着城市化进步的加快，大量人口进城、投资购房等因素的 影响也提高了房价。 4）买房者往往买高不买低的心里作用。 5）短期内缺乏竞争，开发企业有意抬高房价。 金融部门对房地产行业信贷支持力度加大 据金融部门统计，2006年全市房地产开发贷款余额为9.1亿元，与去 年同期相比增加了2.44亿元，其中住房开发贷款余额7.34亿元，与去年 同期相比也增加了2.44亿元； 从以上数据可以看出银行贷款支持购房作用显著，激发了市场的供 给和需求，受商品房新