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项目发展方向 1、发展方向论述 基于对本案综合因素的分析，我司建议打破常规营销理念，建议采纳以商住带动商品房销售的整体营销思路，发挥土地的最大价值，同时于政府指令行为衔接，共同为本案提供良好的客源。 1.1项目定位： 本案作为复康路沿线临桥物业，其地理位置有着不可比拟的优势，从目前祥规可以看出，临近复康路将建设总建筑面积为23295平方米的大型公建底商，如何运用底商优势，带动商品房销售？我司认为，随着天津市整体经济环境的好转，投资条件的改善，在大环境下需求大规模的会展场所，而目前天津市的会展供给不足，天津市目前的展馆场所集中于河西区，以天津市国展及体育中心为代表，但目前市场需求逐年增加。天津市每年承办的大规模展览会以天交会、房交会、汽车展览交易会及各种类型的建材、设备交易会，通过交易会带动企业之间的经营与合作逐渐形成了良好的模式。 根据本项目自身的优势及金厦地产的优势（包括社会关系、资金能力及政府背景等），结合本区域的良好历史底蕴及发展前景，我司建议底商部分打造为以会展物业为主的综合性经营场所。 1.2会展物业定义： 会展物业及商品展示、交易和经济技术合作等功能为一体，并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能，在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸多方面发挥着日益重要的作用，在中国经济舞台上扮演越来越重要的角色，会展物业基本目标实现价值是普通住宅项目的两倍，甚至几倍。同时会展经济不仅可以培养出新型产业群，而且可以带动服务、交通、旅游、餐饮等相关产业的发展。同时，会展业也被认为是区域经济发展的助推器，各地会展也纷纷出现，不仅仅产生了可按的经济效益，也从多方面带动和促进一个城市的整体经济繁荣。 1.3会展物业的有利因素： 加入WTO后将进一步刺激会展经济的发展。 天津市目前市场存在此类物业严重供给不足。 本案所处位置为西南区域，周边经济发展态势良好，华苑产业园区的建设，天津大学城的落成为本案提供了良好的发展契机。 会展物业作为特殊的物业开发类型，具有较大的挖掘潜力和更大的利用获取空间，这是普通的住宅项目所不能比拟的。 2．产品定位： 2.1产品功能： 基于项目发展方向定位，本案二区由两座板式小高层及两座点式小高层组成。建议底商部分为裙房三层，作为会展经营场所。楼上建议板式小高层位高级公寓，面积为控制为100-130平方米；两座点式高层作为高级白领公寓，面积分别控制为35-40平方米和70-90平方米；作为会展物业的配套住宅。六区由两座板式小高层及一座塔楼组成，地上裙房作为会展经营场所，两座板小高层定位为高级公寓面积建议为130-150平方米；塔楼作为会展物业的办公用房对外出租或出售；七区作为位置最好的发展的地块由三座点式小高层组成，建议户型与百度风景类似（我司暂定楼座编号由西向东分别为1-10号楼）。 2.2产品定位： 如何将本案的会战物业形势与商品房销售紧密联系起来，经二届会展只是全方位提升物业价值，最直接而有效的方法是建立本案会展物业的核心平台。 2.2.1共享形象平台： 与政府部门举办一系列会展经济的研讨会，尽可能的与政府建立紧密联系。 通过各种宣传造势。 建组风格上设计成与会展物业相一致的形式。 2.2.2共享功能平台： 共享展览平台，层高建议为6米体现LOFT概念。 共享办公平台，将六区塔楼建成会展办公楼，体现移动商务办公功能，提倡MORE概念。 2.2.３共享文化平台，建议设立会展会所，形成会展文化，使之成为名副其实的会展物业。 2.2.４共享客户平台，充分利用会展带来的会展经济效益，使本案的潜在客户群体现升值潜力，收到事半功倍的效果。 2.2.５共享网络平台，会展具备强大的网络功能，建议在本案设立网络中心，使本案客户第一时间掌握来自世界的各种信息，共享信息资源。 ３．人群定位 ３.１城市精英阶层：指外资、合资企业的中、高级管理人员。看重物业的服务及生活品质。主要购买七区及六区板式小高层。 ３.２投资者：本物业为会展物业，极具升值潜力，故投资者成为本案的另一主力人群。 ３.３城市白领：主要购买二区白领公寓，购买心理为交通位置及物业档次。 ３.４外籍人士：会展物业带来的经济繁荣必将带动外籍人士在中国置业，他们的置业形式主要以出租为主，六区塔楼成为他们办公的首选。 综上所述，本案作为天津市西南方应宾主干线的标志性建筑，其发展优势不言而喻。在选择项目发展方向时，适当超前、通盘考虑对项目的成败起到决定性的作用。 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！