南京新都二期后评估技术总结.pptx

复地南京公司新都国际项目二期后评估报告 1 南京公司 2014年10月22日 2 3 核心内容提要 第一章 项目概况 第二章 项目投资管理评估 第三章 项目定位工作评估 第四章 项目规划设计工作评估 第五章 项目进度、工程管理评估 第六章 项目营销工作评估 第七章 项目成本管理评估 第八章 物业管理评估 第九章 客服管理评估 目录 核心内容提要 核心内容提要 一、投资管理评估 项目于2008年通过股权收购项目，从项目信息获取到项目签约仅用一个月时间完成，结合项目目前的收益表现，属于一个较为成功的投资项目。主要投资经验如下： 1、低价获地，以折价2.5亿元、收购项目100%股权；控制风险，约定拆迁总费用，规避拆迁不确定因素和风险；调整控高，将项目控高从35米调整为60米，大大提升项目品质。 2、二期净利润2.38亿，相比于原计划值上升3851万，投资利润率17.9%，上升约4%。这主要是由于项目成本不断优化，下降约4400万。 二、产品定位工作评估 受政策及市场变化影响，定位工作与实际建造成果略有偏差：2009年定位阶段，整体市场形势大好，项目定位为中高端楼盘，完全改善型，2010年调控压力导致市场下行，项目团队及时调整，定位以首置首改为主。 1、2010年在原定位基础上，增加100㎡小面积段占比，减少150㎡以上大面积段占比，以迎合市场；二期产品以100-144㎡为主，占比约77%； 2、160-246㎡的顶层复式产品占比5.6%，略偏高。 核心内容提要 三、规划设计工作评估 规划设计按照定位调整后的成果，通过调整限高，拉大建筑间距，增加项目品质，为楼盘带来溢价。 1、亮点：大栋距和景观设计成为项目亮点，栋距110米。 2、经验：出图时间配合施工节点并做大量二次深化设计，细化相关节点 。 四、项目进度、工程管理评估 从获取施工证至交付，实际总工期22个月，与原计划相符。交付提前一个月完成。就进度管理和质量管理方面得出一些经验如下： 1、制定月度计划、周计划、倒排验收计划等，按天检查； 2、总包工程工期较长，未合理考虑材料价格波动因素，项目按计划开发； 3、吸取一期合同条款中总分包界面划分不清的的缺点，合理划分界面； 核心内容提要 五、营销工作评估 开盘至2014年10月22日，项目基本销售完毕，目前剩余17套房源在售（含13套顶层复式），项目实际成交均价远高于定位时预期价格，树立区域价格标杆。 1、项目先后开盘五次，密集加推，成交均价持续上升：2012年6月16日首次开盘， 均价15612元/㎡ ，高出周边项目至少1000元/㎡；2012年7月成交均价拉升至15787元/㎡；2012年9月加推，成交均价约为15768元/㎡；2012年10月，成交均价15912元/㎡；2013年3月加推，成交均价16570元/㎡。开盘至2014年8月底，整盘实现销售均价16041元/㎡。 2、主要成功经验在于通过深度挖掘老客户资源和积极邀约线上推广客户回访，保证认筹客户基数，大量蓄客；区域市场预判正确，实时监控竞品楼盘。 核心内容提要 六、成本管理评估 新都二期工程在施工阶段进行了成本调减，由于招标控制良好，结盘成本未超过调整 后的目标成本，成本优化6162万。 七、客服及物业工作评估 客服方面，将所有客户问题解决在交房前期，项目最终交房率93%，到访交付率99%。 物业方面，2013年8月底交付至今装修已有540户左右，整体小区品质较好。主要成绩与不足如下： 1、2013年获得“南京市优秀示范小区”称号。 2、2014年获得鼓楼区“五星安全小区”称号，年度无安全责任事故。 3、园区设施设备维护保养正常，无责任事故发生，二期业主满意度稳步提升。 4、服务品质感和房修售后服务工作及时率需要提升。 第一章 项目概况 一、项目概况 项目位于主城迈皋桥区域和燕路，西至黄家圩路北延伸段（规划），东至原有住宅小区，南侧安怀东路，北侧为规划道路。项目紧邻地铁1号线红山动物园站，12分钟可达新街口中心，交通非常便利。本项目在行政区划上属于鼓楼区，红山森林公园北部，所有建筑围绕超大花园排布而成，超宽楼间距，成为南京主城知名小区。 占地面积（㎡） 60919.39 总建筑面积（㎡） 142252.12 　 地上建筑面积（㎡） 111618.80 地下建筑面积（㎡） 30633.32 分物业建筑面积（㎡） 142252.12 　 住宅（㎡） 1