2008_小产权房_的缘起_问题及其解决.pdf

年 月 河南社会科学 , 2008 9 Sep.2008 第 卷 第 期 16 5 HENANSOCIALSCIENCES Vol.16No.5 “小产权房”的缘起、问题及其解决 1 2 刘茂林 ,杨翼飞 (中南财经政法大学 法学院,湖北 武汉 430074) 摘 要:近年,“小产权房”问题愈演愈烈、蔓延全国。究其根源,在于二元结构的土地法律制度导致农 村集体土地所有权被虚置和不断飙升的城市房价。因此,虽然国务院各部委一再下发文件禁止农村修建和 出售“小产权房”,有些地方政府也强行拆迁“小产权房”,但这些措施却依然不能阻止“小产权房”的迅猛 发展势头和城市居民的购买热情。解决“小产权房”问题的关键在于改革我国二元结构的土地法律制度以 使村集体拥有较为真实完整的土地所有权,同时允许农村土地在合法范围内进入一级交易市场进行使用权 流通,这有利于平抑房价并增加农民收入、减少征地矛盾。但也应出台相应措施,防止耕地减少,并保证收入 减少的地方政府正常运转。 关键词:小产权房;二元结构土地制度;土地所有权 中图分类号: 文献标识码: 文章编号: ( ) D922.3 A 1007-905X 200805-0037-04 一、“小产权房”的概念 是“小产权房”。目前各界争论最激烈同时也是本文论 近年,“小产权房”的修建和出售越来越多,其问题 述重点的主要是第二种“小产权房”,也就是由城市周 也愈演愈烈。虽然国务院、建设部和国土资源部不断下 边的农村村集体或村民在本村的耕地或者经过旧村改 发文件禁止农村出售“小产权房”,虽然“小产权房”购 造后的空闲宅基地上修建的用于向城市居民出售的商 买协议无效的判决接连传出,但这丝毫未能撼动众多市 品房。村民对于此类房屋(尤其是在宅基地上修建的房 民购买“小产权房”的热情。紧随这股热情而至的则是 屋)拥有合法的所有权和使用权,这一所有权建立在村 巨大的争议,官、学、商、民各说各话,问题的解决也越来 民是该村的一员从而享有合法的宅基地使用权的基础 越紧迫。实际上,“小产权房”并非严格的法律概念,它 之上。但是,城市居民购买此类房屋却无法拿到房管部 只是一种通俗的说法,因此对于到底什么是 “小产权 门正式颁发的房产证,因此购房存在极大的隐藏风险, 房”也有着不同的解释,常见的有三种:一是发展商的产 一旦出现纠纷,购房人的权利不易得到法律的保护和救 权叫“大产权”,购房人的产权叫“小产权”,这是因为 济。 购房人的产权是由发展商一个产权分割来的,相对而 二、“小产权房”问题的缘起 言,发展商的大,购房人的小。二是国家房管部门颁发产 实际上,早在 世纪 年代早期,北京市香堂村 20 90 权证的叫 “大产权”,由乡镇政府发证书的叫 “小产 就曾经建设别墅进行出售,售价很低,所以颇受购房者 权”,而乡镇政府颁发的并非正式的房产证,因此“小产 青睐。但彼时的“小产权房”尚少,并未受到广泛关注。 权房”实际上没有真正的产权,此类房屋没有正式的土 而最近两三年内,“小产权房”在全国遍地开花,北京周 地使用证和预售许可证,房管部门也不会对购房合同予 边地区已建和在建的“小产权房”数量尤为众多。《中国 以备案,因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保 经济周刊》调查显示,目前北京