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三亚住宅小区物业管理弊端及处理方法 　引言 　　近几年来，三亚市从一个默默无闻的小岛城市渐渐地蜕变成了一个家喻户晓的“明星”城市。因自然环境得天独厚，城市建设快速发展，三亚市荣获了中国人居环境奖，吸引越来越多的外地人前来买房置业，然而无论是国际旅游城市的成功建设，还是房地产业的稳步健康发展，都需要借助物业管理的力量。在对三亚市低、中、高档住宅小区调查的过程中发现三亚市物业管理存在许多不足之处，如果不及时提出并加以解决，长此以往，三亚物业管理的弊端必将阻碍三亚房地产业不断优化升级，也会严重影响国际旅游城市的崭新形象。 　　1 三亚住宅小区物业管理存在的问题 　　1.1 三亚普通住宅小区物业管理存在的问题 　　1.1.1 业主方存在问题 普通住宅小区的业主 80%是本地人，另外 20%是外来务工人员。基于他们收入水平不高的生活现状，他们对物业管理的要求不高，只要求维持小区公共区域的整洁即可。而且他们对专业物业管理也没有过多的认识，让他们接受比原来小区保洁费高几倍的物业管理费比较困难，这就构成了现代物业管理进驻普通住宅小区的主要障碍。 　　1.1.2 物业公司存在问题 物业是一个微利的行业，要想维持物业公司自身的发展就必须不断的扩大市场份额。而三亚的物业管理公司认为做普通住宅小区的物业管理不仅管理难度大而且收入微薄，这无疑会使三亚普通住宅小区的物业管理陷入恶性循环的不良局面。 　　1.2“候鸟”人群住宅小区物业管理存在的问题 　　1.2.1 业主方存在问题 “候鸟”人群住宅小区的业主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员，他们在三亚购置物业的目的就是为了享受生活，所以他们对物业管理的要求相对较高。但通过对卓达、天泽湖畔、清平乐、半山半岛等中高档小区的走访调查得知“候鸟”式业主的物业维权意识普遍不高。因为他们每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，再就是以拒交物业费来表示自己的不满，很少有业主运用法律来维护自己的权益。 　　1.2.2 物业公司存在问题 在对三亚市“候鸟”式住宅小区的走访调查得知，三亚市物业管理公司在日常管理中存在以下几种问题：①诚信体系建设不完善。小区业主经常会怀疑物业公司把自己所交纳的物业管理费用据为己有，在冬季过后返回北方生活时不放心把空置的房屋交给物业公司管理，有些业主想把空置的房屋租出去时宁可找中介机构也不相信物业。②服务透明度不够。物业公司在对小区公共设备维修时可能会因为公用面积达不到使用“公共设备维修基金”的条件而需要向业主收取一定的维修费，只是告知维修什么、应该分摊多少钱，但是没有公布维修费使用的明细列表公告。③智能化办公程度低。在调查中发现，有部分物业公司的账目记录、物业费收取及归档还处在纯手工工作阶段。据某物业工作人员所述，在每月集中收取物业费时经常会把账目记错，这样无疑加大了物业从业人员的工作量，也增加了产生财务问题的可能性。④从业人员综合素质不高。在我国，专业的物管服务人员还较少，所以物业公司在招聘时可供选择的员工多数是对物业管理认识不足的外行，加之对这部分员工的培训工作做得也不到位，导致物业从业人员综合素质不高的局面。 　　1.3 三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题 　　 　　1.3.1 业主方存在问题 家庭旅馆的业主一般都是个体投资商，他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资，获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本，对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客，仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的，所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外，因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施，如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。 　　1.3.2 物业公司存在的问题 物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法，也没有对入住小区的旅客有任何规定要求，这不仅会给小区其他业主带来诸多不便，也给小区的公共安全埋下了许多隐患。 　　1.4 三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题 　　 　　所谓物业管理第三方是指房地产开发公司和政府物业相关主管部门，他们在物业管理的健康发展中起着至关重要的作用。 　　1.4.1 房地产开发公司存在问题 虽然国家有明文规定要严格实施“建管分离”，但通过对三亚市众多小区的调查发现，三亚市前期介入的物业公司大部分都是房地产开发商自己的物业公司或是和房地产开发商长期合作的物业管理公司，没有进行严格的招投标，鉴于三亚市业主组成的特殊性，物业前期介入后几乎就不在更换物业公司了，所以就形成了“谁建谁管”的不良局面。 　　1.4.2 政府物业相关主管部门存在问题 政府的宏观调控对物