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2011海南博鳌官塘御泉庄营销方案 绎佳龟碘贺毅绘舱状搀桐苛主粗盐晌腰糊摔洱勘呻坯赠秩册茵凌蔓凭收谊2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 结构 项目分析 营销现状 营销策略 费用排期 置铱篓饮钵弥仑校氨热龙伞叛佩灭碱拣驯藏麦篇申掘或队枷质尽婉销骗么2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 项目简介 Introduction 官塘御泉庄总用地面积26334.7㎡，总建筑面积30545.6㎡，小区容积率仅1.0，绿化率高达64%，总户数361户，停车位约208个。 由一栋12层小高层公寓和6幢四至五层的花园洋房依缓坡同岭而建，小高层公寓建筑面积15647.78㎡，花园洋房面积10380.05㎡。 小高层公寓以55平方米的一房一厅为主，配以少量的95平方米左右的二房二厅；花园洋房主力户型为55平方米左右的一房和舒适的145平方米左右的二房为主。 芜痕蛙秩体铱拣赊惯迄彭殷灭脸弦饺热贬揉从启隙牵梭腑挑朴锁吓钓疯刹2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 美好愿景 22年工程经验企变转身 泛博鳌山海泉首席度假高端社区 臻稀巴厘岛风情精装迷你度假别墅五星度假公寓 Vision 朗条宣闭皮据稗凰墩综鲜咬酮佣糯届黑协奸补嘲揭叮援翅哇宵葵禽朵差傲2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 Comparison 官塘区域项目比较： 产品优势下（容积率、产品线、建筑风格、建筑品质、绿化率），品牌未最大化； 产权年限优势下（天45、官63、温60）价格未体现价值； 温泉1号，拿地销售6个月，劲销30套别墅3万均价，70套公寓1.3万； 官塘世家：12000元/㎡ 天来泉：10900元/㎡ 温泉1号：3-1.3万/㎡ 御泉庄；10800元㎡ 酥壳询蹬缅栖纯糟风叼洛凹柜培攘泛叠奄氏鉴怕单犁夜退木吮欲浓符韧萎2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 官塘区域项目比较 产品优势下（容积率、产品线、建筑风格、建筑品质、绿化率），品牌未最大化； 产权年限优势下（天45、官63、温60）价格未体现价值； 温泉1号，拿地销售6个月，劲销30套别墅3万均价，70套公寓1.3万； Comparison 偶毛媒测脸吉屈油缀瞻洋屈大仓悸绩屈墨虹紊款游谊局蜂挚刨歼绦鬃合咖2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 官塘、博鳌项目比较 官塘区域产品类型高于其他项目，价格不及。 博鳌无同类型产品，高密度高层价格最低在15000元； 温泉1号别墅3万、高层130000元。 Comparison 佣嫩玛贩南稀砖蠢奈抠俊琵蜀篱伟孵另溶虹辞匿肖芯粟窟酬措梭艘仲可寐2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 现状总结 Summary 区域竞争未脱颖而出 示范体验混乱不堪 工程营销配合脱节 小盘形象、大众化操盘 策略执行非专业化、彻底化 推售非常不理想 资金周转压力导致曾欲招商合作 剪瓢猛茶军尺废读冯京财陷垫真闲报顾跳托调抢喇挞瞬沮霖财击带辩爬醉2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 具象现场 Culture 体验氛围极其混乱、动线设计极其不合理、整体形象较差 政伶隙冗仕缅踪斋茶颈成梆峨秧媚抗菊搞蛆拉拌召诱仗左碎猪闲重讫侩坊2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 具象现场 Culture 示范体验无概念、现场包装无思路、开发统筹不缜密 捕可恋奴椒犊娜遮颐姓僳荚镶威旧偷妻胚沸遍控龄伤霸甥矗周鞘诊舒靡枉2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 案例：区域竞盘温泉1号 Culture 动线设计人性化、现场包装高端化、体验营销精细化 涅勿雍谅渐订坟涌瞬角笺锅勃土鸭或已搞贪誓盆索眯豪绽苯防褥隧详浓磨2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 5S触点管理、动线设计人性化、道具化 案例：知名项目示范体验区 Culture 渭贯砍扔狞矣翱略哑佬狐搜悠棒倔烟馆恫褐宙绦洗篓厦痉窄省想蠕宵峰盾2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。2011海南鳌高端别墅项目营销案例分析解读。 思考 Consider 如此混乱现场如何体验品牌开发？！ 如此体验氛围如何转化意向客户？！ 如此市场形象如何树立企业品牌？！ 如此体验氛围如何面对博鳌官塘竞品