上海别墅,变化中显现商机(别墅经典资料大合集).docVIP

上海别墅，变化中显现商机□ 作者：陈晟???日期：2004-1-21 上海别墅市场产品发展趋势????经过调研，目前68％以上的已建和在建项目占地超过200亩，还包括一些占地1000亩以上分期开发的项目，其每期开发面积通常为200-300亩左右。从发展趋势看，新开项目征地数量普遍较大，统计据，仅青浦、松江和浦东三地，以各种形式“圈地”1000亩以上的项目已超过30个。然而，项目发展的规模与市场表现乃至经济效益存在一个平衡。今后一个时期内，总体规模在600至800亩左右，分2-3期开发的项目是一个较为平衡的选择。当然一些条件特殊的项目在300亩以下的规模，只要操作得当，仍然会占据一定比例。别墅市场的供需关系及区域板块分析需求分析及供给分析????1.供给分析????上海市2003年上半年市场上别墅供应总量约270万平方米，2003年上半年别墅新上市量达162.7万平米，新上市占地面积约485万平方米，综合容积率达到0.34。????从价格分布的供求关系来看，上海2003年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万～200万元和200-300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35％和30％，较上年这一比例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为16％和19％，前者较上年变化不大，后者有较大增幅，比例达8％。 ????2.需求分析????上海目前约有人口1700万，总户数近600万，近期随着经济的发展以及上海市居民收入的提升，虽前两年别墅的购买者多以外地人、港澳台人为多，但随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了上海本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。????据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，上海一般每年仅需几百套的市场吸引量，但因为豪宅售价往往较高，对房地产指数影响较大，故对申城房地产业发展的影响不容忽视，而来自业界的资料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住。????总体来说，总价在120万元以内的经济型别墅更受欢迎。市场上一些联排经济型别墅单价能控制在5000?元左右，面积以200平方米为主，总价在一百万元左右，通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情，或是一种B?OBO?族的氛围，使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。别墅演绎东西平衡????2003年别墅格局发生重大变化，3、4月份上海南汇正式跃上别墅舞台，南汇别墅也不再只是浦东别墅的纵深发展或是延伸而正式形成其片区化独特区域特征，也从而奠定了在上海别墅市场的独立地位，而到5、6月份这一分布格局得以向纵深发展，而在不久的将来南汇将成为上海别墅发展的重点区域。相反长宁等中心城区由于别墅向郊外的发展而完全淡出别墅市场，上半年几乎没有新的别墅楼盘推出，而在售别墅楼盘也基本售罄。与此同时，南汇别墅迅速登台亮相，与浦东新区别墅一起形成东部区块。今年上半年上海别墅供应市场区域，主要集中于闵行、青浦、松江、浦东和南汇，其中以南汇和松江两个区域为主。六大板块引领别墅市场????颛桥VSTownhouse????Townhouse在上海其实也有很久的历史了，但直到近年来尤其是在颛桥开发成功之后才迅速成为市场的热点。Townhouse在严格意义上并不成为真正的别墅，但其比多层又似乎更“别墅”一些，或者说更偏重一些别墅特性，所以也就必大多人接受并以别墅居家理念买而居之。????Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，总价格一般控制在80—200之间。这些特征在颛桥均能够满足，所以Townhouse在颛桥获得成功，而颛桥也因Townhouse而登上别墅历史舞台。????Townhouse在颛桥地区的成功有着其内在的必然性，早期的君临天下、剑桥景苑一期、好世樱园、虹山半岛一期等联排别墅均获得成功，而在成功将颛桥别墅板块成功推出之后并加上先期一些联排别墅销售结束，连排等Townhouse别墅就逐渐淡出，颛桥别墅市场主力开始转向独立别墅市场，该区域别墅区的范围进一步向南扩展，尤其是由闵行区政府牵头开发的鑫都新干线被规划为上海最大的别墅区，总计包括四大别墅项目，天籁园现在已经成功开发并实现良好销售，金铭文博水景、圣得恒业花园及湖山在望也都在期待之中。????沪青平－徐泾板块：老虹桥