华业行_北京华正大厦商业写字楼项目前期定位报告154P分析.ppt

* 首层商业业态调整方案示例图 * LOFT商业（示例图） 开放式步行商业街（示例图） * 地下一层商业业态调整方案 主题定位 —— 长乐坊俱乐部会所（永不落幕的娱乐天堂） 功能定位 —— 夜间SHOPPING，动静结合，实现购物、娱 乐相结合的功能性 功能分区 —— 整体地下一层 主要业态 ——“娱乐大都会——夜总会（KTV）、浴都” “俱乐部会所” “餐饮” * 地下一层商业业态调整方案示例图 * 娱乐大都会业态调整方案示例图 娱乐大都会首层入店示意 KTV/夜总会首层入口 浴都/餐饮会首层入口 * 浴都（示例图） * * 夜总会 / KTV （示例图） * 公馆配套俱乐部会所规划示意图 会所首层外部入店示意 B座电梯直达 经营方式：对内服务、对外经营 委托酒店经营公司管理或开发商持有经营 不作为销售面积 * 室内游泳馆（示例图） * 男子养生会馆 （示例图） * 女子舍宾会馆 （示例图） * 堡狮健身会馆（示例图） * 美食街业态调整方案示例图 美食街首层入店示意 * 地下餐饮方案调整示例图 地下餐饮首层入店示意 * C1、C2楼座间独立商业调整方案 首层 二—六层 独立商业一层、二层之间不做设备层 * 独立商业业态定位 由于独立商业入口设置于东侧，不临主路，具有一定的独立性。 吸引集团企业、异地商会投资购买——做企业驻京独栋行政、商务会馆 引进餐饮、娱乐业态——引进一家集团品牌餐饮酒楼（海鲜城或全国连锁餐饮）或一家高档娱乐中心（综合型娱乐中心或大型洗浴） * 管道设备层设计调整方案 方案：各楼座的设备管道层统一规划到裙房一层以上，整层都作为设备 管道层，层高做到2.1米，不作为销售面积。 优点：商业与公馆部分有明显的楼层区隔，减小商业对公寓的噪音干扰； 保持公馆部分产品的完整性； 沿管道层四周可排设4米的广告牌，增加项目外立面的丰富性； 出租或销售广告位可额外增加收益。 * 设备管道层设置示意图 （深蓝色部分） * 设备管道层4米楼体广告牌设置示意图 * 商业后期物业经营保障 * 商业经营管理公司服务范畴 顾问服务阶段 商业项目设计与规划阶段 商业项目建筑施工阶段 商业项目投入使用筹备阶段 商业项目运营管理阶段 * 项目建筑施工阶段 评估影响物业管理运作收费的因素 编制文件制度 停车场系统及路线规划 能源收费方法 垃圾处理办法 消防设备的设置 环境及日常清洁安排 财务预算及前期开办预算 宣传与推广 租务中心之运营管理与服务建议 项目规划与设计阶段 评估建筑项目设计 评估物业区交通规划 评估物业区内/外之绿化、景观、环卫规划设计 评估各机电房的规划、原机电设备合理充分利用及布置 物业配套设施之建议 水/电能源系统供应容量建议 智能化系统建议 楼宇设施/设备选型建议 顾问服务内容 * 商业项目运营管理阶段 店面管理 租赁管理 营销推广 项目投入使用筹备阶段 物业管理员工架构 员工到位时间安排 员工制服 员工培训计划 装修管理 顾问服务内容 * 顾问咨询流程 * 商业项目运营管理阶段 店面管理 租赁管理 营销推广 项目投入使用筹备阶段 物业管理员工架构 员工到位时间安排 员工制服 员工培训计划 装修管理 入场服务内容 * * * B座南北通透豪宅户型示意 * 豪华主卧人房 主卧浴室 极尽奢华与享受主义的B座室内精装修风格（示例图） * 风格各异的豪华精装修风格 * * * 增加户内的功能空间，强调生活情趣性 * B座、D座产品规划调整后户型配比及面积估算 B座户型配比 D座户型配比 户型面积（㎡） 100-150 150-200 200-250 250-290 套数（户） 30 15 15 15 75 户型面积（㎡） 80-90 90-100 100-110 120-130 130-140 150-200 200-250 　 套数（户） 18 28 38 18 84 30 10 226 * 　 原方案 调整后 办公 商业及设备用房 公馆面积 商业及设备用房 地下三层 238.72 11035.13 220.72 11053.13 地