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全面预算在商业管理公司应用 　　摘 要：全面预算管理是利用预算对组织内部各条线、各部门的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定经营目标的过程。以大连万达集团商业管理公司为例，阐述了如何编制适应企业发展的、便于有效实施的全面预算方案，以达到优化资源配置，实现企业运营目标的需要 关键词：全面预算；方案；编制 中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.33.092 1 商管公司实行全面预算的必要性 良好有效的全面预算控制是企业制定和完善内部会计控制的基础和前提。商管公司在可持续发展中的日常业务比较稳定，所产生的相关收入和成本支出也比较常态化，且比较容易量化，也比较容易进行标准化管理，对于子公司众多的商管公司适合开发专门的全面预算管理系统对庞大的子公司进行高效管理。所以，在进行全面预算管理时，商管公司应该立足自身管理实际，制定一套行之有效的预算控制体系，并明确各管理主体的责任和义务，合理划分责任范围，并做好预算控制监督工作，定期检查资金管理和监督预算政策的执行情况。同时，企业应该积极分析各因素对预算控制的影响，并及时发现问题和解决问题，实现预算管理和绩效考核的有机结合，推动其可持续发展 2 商管公司全面预算编制 2.1 前期调研工作 商管公司总部财务部在财务部总经理带领下，从每年10月初用半个月左右的时间对全国下属子公司当年前三季度的经营情况、预算执行情况、利润指标完成情况进行摸底，对各子公司下一年度经营情况进行调研，详细了解各单位租金指标、物业管理费指标、主营业务成本指标，行政办公费指标，人工成本指标，财务费用指标，以及设备更新状况、能源需求状况、制约租金收入、物业管理费收入以及多种经营收入指标的关键环节等方面，另外通过对全国各地各子公司当地的市场行情，各商业综合体建筑面积，以及各商业综合体所处地段等信息通过各商业综合体之间横向对比，为制定来年预算获取第一手资料 2.2 下达预算编制草案 商管公司总部财务部根据公司董事会制订的公司发展战略和经营目标，在对下一年度市场情况、企业自身发展状况等因素科学预测的基础上，提出下一年度企业全面预算草案，于每年10月底之前下发至全国各子公司 2.3 预算编制 （1）编制范围。全面预算的编制范围与企业合并报表的范围口径一致 （2）预算编制内容。商管公司的全面预算主要包括收入预算、成本预算、人工预算、费用预算等 2.3.1 收入预算 收入预算是安排预算期收入规模的预算，它是商管公司编制全面预算的关键和起点，在收入预测的基础上，根据商管公司年度目标利润确定的租金收入、物业管理费收入和多种经营收入的计费面积和计费标准来编制。商管总部财务部根据前期调研情况首先下达总收入预算，总收入预算包含预算年度全年租金总收入、物业管理费总收入、多种经营总收入以及其他业务收入和营业外收入。对于租金收入、物业管理费收入和多种经营收入的预算需要把握两点：首先，对于有合同的收入项，要严格按照既有合同的收费标准和收费金额来确定；对于合同即将到期的，要考虑新签合同的收费标准递增率，对于没有正在履行合同的商铺，要结合公司当前的运营状况和预算年度的动向谨慎预计收入情况 2.3.2 成本预算 成本预算主要包括主营业务成本中的能源费预算、工程维保费预算、绿化费预算。其中，能源费预算又包含电费预算、水费预算和燃气费预算 （1）电费预算。对于能源费中电费的预算要结合商管公司所管辖的商业综合体建筑面积，所辖商业综合体区域内的动力设备和照明设备，例如强电、弱电、风机、空调、通风、污水处理机等大功率设备、所辖商业综合体建筑区域内的照明灯的数量，对于大功率设备耗电的预算要根据每天大功率设备的开启时长和功率计算得出，但要考虑平时和节假日的区别以及季节不同、南北地区温差不同等综合情况；对于照明设备的能源费消耗预算按照照明设备的数量，照明设备的功率以及照明设备每天开启的时长来估算，但仍然要考虑季节变换等天气因素，按照春夏秋冬一年四季分十二个月份来分别做预算，每个季节，每个月份结合不同情况进行估算 （2）水费预算。对于能源费中水费的预算，首先要结合公司所管辖商业综合体的耗水因素：主要有清洗设备、商业综合体外广场的绿化灌溉，餐饮商户的数量、餐饮商户的规模以及员工餐厅耗水等因素。对于清洗设备要按照商业综合体的管理品质和管理标准，按照建筑面积，每天的清洗次数来估算，对于幕墙的清洗要按照集团公司要求的每年的清洗次数，每次的清洗面积以及每次清洗的耗水量来估算。其他耗水量的估算具体情况具体对待 （3）燃气费预算。对于能源费中燃气费的预算主要根据公司所管辖综合体的楼层