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国际化视野下中国商业地产转型思考 　　[提要] 随着我国融入世界经济体系进程的加快，国际金融和社会形势对国内产业的影响逐渐加大。在经济新常态下，国内商业地产行业受到较大的冲击，同时也拥有全新的机遇。站在国际化历史节点上，中国商业地产转型迫在眉睫。本文立足商业地产经营实践，在分析基本行业情况下，指出产业存在的问题，并寻求转型升级的有效路径 关键词：国际化；商业地产；地产转型；经济新常态 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 收录日期：2017年3月13日 作为国民经济的支柱性产业，我国商业地产在整个经济体系中发挥着牵一发而动全身的作用，事关经济全局。近年来，我国融入世界经济体系的进程不断加快，商业地产亟待转型升级，利用国际化契机，实现企业蜕变，是很多商业地产企业的发展路径。同时，我们也不难看出，我国商业地产行业经过多年野蛮发展，存在着诸多问题，包括产品、业态、经营项目都存在着结构化与同质化的问题，值得行业从业者与理论研究者深入探讨 一、中国商业地产现状 （一）商业地产体量呈持续增长态势。随着经济社会的发展，国民经济总量不断攀升，人民的生活水平得到了较大程度的改善，良好的经济形势给中国的商业地产开发带来了全新的发展机遇，也?Ю戳私隙嗟耐蹲驶?会，大量资金不断地涌入商业地产开发市场。随着社会资本的大量涌入，各个大型房地产企业都开始布局商业地产项目，都希望可以在商业地产开发和利用的黄金时代分取一杯羹，赚取高额利润。多个大型房地产企业的进入也给商业地产开发带来了更大的发展空间。根据权威资料统计，2016年我国商业地产销售面积同比继续维持高速增长态势，销售额也在不断攀升。从商业地产经营情况来看，虽然增速相较于2010年前后已经出现一定程度的放缓，但是依然维持着较高的增长速度，行业发展前景依然广阔 （二）资金强势推动商业地产行业发展。纵观我国商业地产发展，依然存在着资金强势推动的态势。国外资本和一些大型的跨国企业也开始关注到了中国商业地产的发展潜力，一些商业巨头更是斥巨资在我国开发商业地产项目，从而使我国的商业地产竞争更加剧烈。随着商业地产的迅猛发展，投资人也将投资的焦点聚集在了商业地产的开发和利用上。大型商业地产的盈利能力有目共睹，一些传统的房地产企业也开始放弃居民住宅的开发，将经营重点逐渐转移到了商业地产之上。除此之外，一些大型的商贸集团和金融机构也看到了商业地产的盈利能力，开始将大量的资金投入到商业地产的开发中，延伸经营的产业链，拓展自己的经营领域。一些发展前景良好的商业地段更是炙手可热，一些房地产开发企业逐渐开始以打造城市商圈或者商业中心的形式来扩大商业地产的影响力，从而在其中获得更大的商业附加值，获取高额的收益 （三）商业地产国际化程度不高。从目前国内发展现状来看，商业地产在国内发展较好，并且继续向二三线城市推进，但是国际化程度明显不足。经济的持续发展给商业地产的开发和利用提供了良好的空间，由于经济发展水平较高，一线城市的商业地产项目首先得到了迅猛的发展，并且在短短几年之内就形成了饱和的状态。很多商业地产的投资者和大型房地产开发企业也开始将目光投向经济相对欠发达的二线和三线城市，并且推动了当地商业地产行业的高速发展。但是，毋庸置疑的是，我国商业地产的国际化程度仍有待提高。虽然商业地产行业在国内发展的风生水起，但是能将项目建设到国外的商业地产企业仍旧凤毛麟角，只有少数大型房地产企业走出了国门，并且在国际领域开创了自己的品牌，但是更多的商业地产企业还在抢占国内蛋糕，竞争进入到白热化阶段 二、中国商业地产面临的国际化挑战 我国商业地产经过多年的发展，已经形成较大体量与规模，但依然存在较为严峻的系统性问题，不管是产品还是技术，都存在结构性的问题，供求关系呈现出失衡状态，许多从业者经营困难，特别是随着全球经济一体化进程的加快，我国商业地产企业面临越来越多的国际挑战，同时也迎来了“走出去”的契机 （一）海外项目周期相对较长。在海外开展商业地产项目，具有周期较长的特点。从本质上来看，商业地产项目一般都具有较长的开发周期。作为投资较大的国际化商业项目，要想使商业地产建成后具有持续的盈利能力，必须使商业地产具有一定的商业价值，因此这就需要更大的投资比例以及相对较长的开发周期，并且只有这样，才能在一定程度上保证商业地产在建成后实现预期的经济利益。在此过程中，有些地产开发企业没有事先评估自身的经济实力，贸然开展海外项目，看到商业地产项目的发展前景之后就盲目跟风，匆忙开发，从而在商业地产尚未建设完成时出现资金不足的情况，如果这时不能及时补足建设资金，很可能就会出现搁置的情况，从而人为地延长了商业地产的开发周期。另外，当出现资金不足的情况时，还有的开发商会提前向商户融资，利用优惠的承租条件来吸引商户