第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法-税率、计税依据与应纳税额计算.pdfVIP

2015年注册会计师资格考试内部资料 税法 第八章　房产税法、城镇土地使用税法、契税法和 耕地占用税法 知识点：税率、计税依据与应纳税额计算 ● 详细描述： 　　（一）税率——记忆 　　1.从价计征：税率为1.2%； 　　2.从租计征：税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，用 于居住的，暂减按4%税率征收房产税。 　　（二）计税依据 　　1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例 后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 　　【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 　　【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。 　　【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋 的原值。 　　需要注意的特殊问题： 　　第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： 　　（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据 计征房产税； 　　（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取 固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入 计征房产税。 　　第二、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁 期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 　　第三、房屋附属设备和配套设施的计税规定： 　　（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如 给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核 算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 　　（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产 原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损 坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 　　第四、居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。 　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中 　　（1）自营的：依照房产原值减除10%-30%后的余值计征； 　　（2）出租的，依照租金收入计征。 　　第五、地下建筑物房产税规定（新增） 　　（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与 地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等 ，均应当依据有关规定征收房产税。 　　（2）对不同用途的地下建筑物房产税的减征： 　　a.工业用途房产：房屋原价的50～60%作为应税房产原值； 　　b.商业和其他用途房产:房屋原价的 70～80%作为应税房产原值。 　　（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停 车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上 房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 　　（4）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征 收房产税。 　　2.从租计征——计税依据为房产租金收入。 　　【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应 根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 　　【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由 产权所有人按照房产余值缴纳房产税。 　　（三）应纳税额的计算 计税方法 计税依据 税　率 税额计算公式 从价计征 房产计税余值 1.2% 全年应纳税额 ＝应税房产原 值×（1-扣除