佣金模式对二手房市场效率影响实验.pdfVIP

ISSN 1000—0054 清华大学学报 (自然科学版) 2015年 第 55卷 第 2期 8／18 丁『 丽 JTsinghuaUniv(SdTechno1)，2015，Vo1．55，No．2 19O一195 佣金模式对二手房市场效率影响的实验 张 红 ， 陈玄冰 。， 张 洋。 (1．清华大学 恒 隆房地产研究 中心 ，北京 100084；2．清华 大学 城镇化与产业 发展研究 中心 ，北 京 100084 3．北京林业大学 经济管理学院，北京 100083) 摘 要 ：为比较研 究不 同中介佣金模式对二手房市场效率 Keywords：brokeragestructures；secondaryhouse；broker；market 的影响，该文设计并组织 3组二手房交易实验 。实验研究结 efficiency；experimentalstudy 果表 明：1)相 比于 “固定 比例”佣金模式，在 “固定佣金+超 额比例”和 “纯超额比例”佣金模式下，中介 的积极性提高，二 中国二手房 的交易绝大部分依靠中介来实现， 手房 的成交价格和成交住房质量均上升 ，卖方剩余增加 ，买 中介服务效率的高低直接影响整个二手房市场效 方剩余与中介剩余下降；2)在 “固定比例”佣金模式下，市场 率。而中介佣金模式是 中介服务效率的最主要影响 效率最高。该文建议 ，不宜用 “固定佣金+超额 比例”模式和 “纯超额 比例”佣金模式替代 “固定比例”佣金模式，应在完善 因素之一 ，由于不同类型的佣金模式对中介 的激励 “固定 比例”佣金模式的同时，探索其他更优的佣金模式。 时点和激励程度不同，所以不 同佣金模式下 中介的 关键词 ：佣金模式；二手房；中介 ；市场效率 ；实验研究 服务态度和服务策略会有所不 同，而且影响到中介 服务效率 ，并最终影响到二手房市场效率 。微观经 中图分类号 ：F293．35 文献标志码 ：A 文章编号 ：1000—0054(2015)02—0190—06 济学 中，市场效率利用消费者剩余与生产者剩余来 评价l1]，二手房市场效率可以用二手房市场中各方 (买者 、中介、卖者)剩余来评价。 国内的相关研究很少 ，国外的相关研究则集 中 在理论层面。Johnson等L2]研究发现 ，佣金分配方 案会影响市场效率 ；Crockett[·、Miceli[4]、Villani 和 Simonson等 研究指 出采用不 同的佣金模式会 影响市场效率 ；Yavasl6研究表明，“固定 比例”佣金 模式能使住房销售数量最大化 ，但会使卖者和买者 的收益最小化 ；黄英等口认为 “固定佣金+超额 比 例”的佣金模式能更好地激励中介 。 目前 ，国内外二手房市场普遍