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第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司 第二期培训班毕业论文 论闭环管理在物业管理中所产生的经济效益 作者：蔡贝 指导教师： 职称： 答辩组成员： 职称： 职称： 答辩日期： 年 月 日  目录 什么是闭环管理 闭环管理的历史及发展 闭环管理的应用 物业的闭关管理 闭环管理中所产生的成本 闭环管理在物业管理中的重要意义 闭环管理为物业管理所带来的经济效益  论闭环管理在物业管理中所产生的经济效益 蔡贝 2012年8月 摘要：向管理要效率、向经营要效益、向服务要水平是物业服务行业管理所追求的目标 关键词：闭环管理、免责 什么是闭环管理 闭环管理是综合闭环系统、管理的封闭原理、管理控制、信息系统等原理形成的一种管理方法。它把全公司的供一产一销管理过程作为一个闭环系统，并把该系统中的各项专业管理如：物资供应、成本、销售、质量、人事、安全等作为闭环子系统，使系统和子系统内的管理构成连续封闭和回路且使系统活动维持在一个平衡点上；另一方面面对变化的客观实际，进行灵敏、正确有力的信息反馈并作出相应变革，使矛盾和问题得到及时解决，决策、控制、反馈、再决策、再控制、再反馈....从而在循环积累中不断提高，促进企业超越自我不断发展。 闭环管理的历史及发展 闭环式管理由平衡计分卡创始罗伯特·卡普兰（Robert S. Kaplan）和戴维·诺顿（David P. Norton）在《闭环式管理：从战略到运营》一文中提出。 他们认为，在很多公司，管理者陷入了这样一个误区：为了完成短期的业绩指标，他们花大量的时间讨论解决运营问题，因为不解决短期问题，公司就无法生存；然而，因为时间有限，他们却忽略了闭环式管理对公司长期战略至关重要的事项。结果，这些公司的战略与运营脱钩，每个季度的实际业绩总是与预期目标相差那么一截。这些公司业绩低于预期的原因并不是管理人员能力不足或不够努力，而是公司管理体系的崩溃。所谓“管理体系”，是指公司用于制定战略并将战略转化为具体运营措施的一整套综合流程。两位作者提议公司建立一个闭环式的管理体系（closed-loop management system），将战略和运营更紧密地结合起来。他们还为这个管理体系的每个阶段提供了各种工具，其中既包括他们自己创建的战略图和平衡计分卡等工具，也有许多其他管理者开发的工具，从而为战略的有效执行做出了更全面的指南。 这个循环往复的闭环系统由五个阶段组成，即：制定战略、转化战略、规划运营、监督和学习、检验和调整。 闭环管理的应用 经过多年的发展，闭环管理应用到了很多行业，特别是生产企业和服务行业。本文仅针对物业管理企业方面的闭环管理进行相关说明。ISO质量体系认证，国优、市优无不是以闭环管理为前提进行检查和管理。 物业的闭环管理 目前，物业公司的整体构成多由客服、保安、工程、财务、行政等部门组成。每个部门内部的管理与部门之间的横向协调都需要整体的管理体系进行支持，才能使工作效率有效提高，工作流程更加顺畅。因此，在每个项目组建初期，公司都需要近4个月的文件完善阶段，通过实际运行对运行文件进行编制，使工作的每一个流程与实践相结合，更适合和适应实际工作的需要。同时也是完善闭环管理的需要。 例如工程部在日常维修保养过程中，为了保证计划的有效性，通常将保养分为：计划编制、计划实施、检查监督、完善记录等几个环节。在初期，往往根据工程管理经验制定维修保养计划，再根据各个项目的特点对计划进行修订，同时根据计划实施保养工作。再工作中再次对设备设施的保养进行监督，确认是否按要求对其进行保养，最后填写保养记录。 通过上述案例，发现整个保养环节环环相扣，每一个环节都能够有效的制约和修订上一个环节，从而使整个工作更加顺畅，这就是典型的物业管理中闭环管理的应用。 闭环管理中所产生的成本 闭环管理在实施过程中是需要成本的，这种成本通常由时间成本和物质成本构成。 时间成本是指在实施闭环管理过程中产生的各种延长劳动时间长度的成本； 在物业闭环管理工作中，为保证各项工作进行有效的闭环，因此在信息发出、工作实施、完成实施、结束记录等环节都需要进行有效的记录和督导。在有效记录的同时也不可避免的延长工作时间，为此，时间成本是闭环管理中重要的成本之一。 物质成本是指在实施闭环管理过程中所必须增加的各种硬件设施和其他设备设施的成本； 除时间成本外，因记录引起的各种纸张、电脑、工作单、记录本、笔等必要办公用品也增加了相应的用量，使之成为物质成本。 人们不禁会问，既然闭环管理会增加成本，我们有必要在管理过程中实施闭环管理吗？ 有必要！在物业管理中，经常会发生一些客户和物业公司之间的争议。很多业户也会因此拖延或者拒交物业费用，从而引起物业公司资金运转不