《房地产经济学》讲义（第4章 零售业物业市场：定性与定量分析）.docVIP

零售业物业市场：定性与定量分析／历史与现实 4．1商业与商业房地产概述 4．1．1 商业及其分类 4．1．2 商业房地产 4．2零售业物业分类： 4．2．1 我国的零售业物业分类 4．2．2美国零售物业分类 4.3 零售业物业市场分析 4.3.1 零售空间的界定 4．3．2 零售业物业市场分析的要点 4．3．3 零售业物业市场分析内容 4．4零售物业市场的定量分析：理论与模型 4．4．1 消费者的购物行为模式 4．4．2 空间竞争模型与经典零售业竞争理论 4．4．3 商圈测定的理论模型 4．5美国购物中心的发展与中国的选择 4．5．1 美国购物中心的发展历程 4．5．2 美国购物中心的发展条件 4．5．3 中国城市购物中心发展模式选择 4．6 旧城更新中的商业房地产开发模式（以北京为例） 4．6．1 北京城市购物中心发展状况 4．6．2 北京旧城更新的着眼点 4．6．3 考虑旧城更新特点的北京商业房地产发展模式 案例4.1价值定位的零售中心——拉·坎特拉(1992) 4．1商业与商业房地产概述 4．1．1 商业及其分类 商业的概念： 广义指以营利为目的的行业；狭义指专门从事商品交换活动的营利性行业。 分类： 分类标准主要有业种、业态、流通阶段、流通范围。 业种：商业经营对象、或商品种类。如：餐饮、服装鞋帽、饰品、家具和家居用品、电器、图书、玩具、箱包、珠宝、运动器材。 业态：商业经营方式、或商品销售方式。如：百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店。 流通阶段：商品流通所处阶段。如：批发业（向分销商提供商品和服务）、零售业（向最终消费者提供商品和服务）。 流通范围：商品流通的空间范围。 4．1．2 商业房地产 商业房地产：指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。本书主要指零售物业。 4．2零售业物业分类： 4．2．1 我国的零售业物业分类 我国零售业物业分类：按业态、经营方式。 “业态”（“types of retailers”或“types of retail establishments”，很少用“types of operation”。）：零售业态是指零售业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态，特征是“怎么卖”。零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。强调：经营形式和存在方式。2000年5月19日颁布的《零售业态分类规范意见（试行）》中的定义。 “业种”（“type of business”），指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。 业态组合：是多种元素的一种组合, 包括不同的零售与服务业态之零售商在购物中心内所租用的营业使用面积、位置及比例。 零售业态的主要特征： 它是一种零售经营理念和经营方式的外在表现，这种经营理念和经营方式能让消费者容易识别，诸如消费者很容易将一家店铺归类于百货商店、超级市场、专卖店、便利店等形式； 这种经营理念和经营方式是根据不同消费需求和目标顾客而形成的，每一种零售业态都是为了满足某一特定目标市场需求而存在； 目标市场需求决定了零售商店的经营效率，只有采取与目标市场需求相适应的零售业态形式，零售商店的经营才是有效益的，否则很难立足。 零售业态商店与零售业种商店的区别 目的不同。业种商店的主要目的是推销自己所经营的商品，而业态商店的目的主要是为了满足目标顾客的需求。 核心不同。业种商店的经营是以商品为核心，而业态商店的经营是以顾客为核心，体现了营销观念由销售导向向消费导向的转变。 经营重点不同。业种商店强调的是卖什么，而业态商店强调的是怎么卖。 1．按业态分类 零售业态(retailing type of operation)：指零售企业为满足不同的消费者需求而形成的不同经营形式。分：百货店、超级市场、大型综合商场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等。 百货店(department store，Dept.S)：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。如茂业百货。 超级市场(super market．S.M)：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。如桂庙村华城百货。 大型综合商场(general merchandise store，G．M．S)：是采取自选销售方式以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体满足顾客一次性购全的零售业态。如岁宝百货、人人乐超市。 便