世联_深圳馥豪后海滨海豪宅居住区项目前期策划报告.ppt

世联地产2011.9谨呈：馥豪;“生而高贵璀璨”集后海之大成项;“生而至珍至稀”城市豪宅稀缺之;项目基本经济技术参数占地面积：;一个出生即高贵占领城市绝版土地;目标：寻找小项目的“大理想”—;他山之石●关于豪宅缔造手法的思;纵观国内外的高层豪宅缔造模式和;全球高层豪宅视野 城市;资源型豪宅：资源占有|产品景观;舒居型豪宅：纯粹社区|空间舒适;品质型豪宅：天工品质|智能化|;人文型豪宅：人文符号|精粹|风;成都锦江●郎基●望今缘成都新标;地脉、文脉集萃：千年锦江畔，成;建筑设计：从独特的文脉出发，从;建筑内部规划和装饰：融入中国巴;人文典藏级精装样板，仅145套;人文豪宅园林：中国传统风水和传;5国际公寓型豪宅特征—非主流大;广州合景泰富●领峰国际公寓豪宅;广州领峰：雄踞珠江新城CBD豪;户型套内面积（m2）建筑面积（;领峰设计：集国际一流的设计团队;领峰： “W酒店＋高端住宅＋酒;WET-泳池会议室水疗套房休闲;圈层私密型豪宅特征—城市繁华黄;无标题;台湾宏盛帝宝：台北仁爱国际大道;帝宝客户：顶新国际集团（康师傅;仁 愛 路 ;台湾宏盛帝宝：新安居主义 --;台湾宏盛帝宝：入口独栋VIP国;台湾宏盛帝宝：阶层式社区私密安;伦敦海德公园1号：全球最贵的公;伦敦海德公园1号：海德公园一号;伦敦海德公园1号：全方位迎合高;伦敦海德公园1号：大部分买家以;项目模式思考 城市高层;核心竞争力●项目发展模式的选择;2010年8月23日《深圳市城;深圳市外资金融机构的数量及规模;城市发展是房地产发展的基础——;深圳即将处于城市高度成熟阶段:;深圳发展的西部发动引擎：《深圳;看深圳西部—前海、后海、蛇口:;? 项目基本指标：建筑面积：4;招商海上世界：比肩亚太地区顶级;深圳湾金融商务区：总建筑规模：;深圳湾金融商务区：总建筑规模：;后海湾价值裂变：正形成以滨海为;项目位于深圳西南，后海 深圳湾;客户的主张豪宅客户群体趋向多元;客户物料特征40－60岁，典型;传统财富阶层的天下逐渐瓦解，快;典型项目:华润幸福里幸福里以9;典型项目:华润幸福里幸福里90;年龄结构：主要集中在30岁-4;后海深圳湾的客户特征:高收入/;后海深圳湾的客户特征:家庭结构;后海深圳湾的客户特征:追求繁华;后海典型项目后海公馆：客户特征;后海典型项目宝能太古城：客户特;后海典型项目三湘海尚：客户特征;“城市财富新贵”客户特征因素 ;他们对生活的要求：城市，品味，;——世界发达城市豪宅发展趋势研;敦伦2007年——伦敦西南郊豪;约纽第一位：长岛 “三湖”别墅;港香“全球顶级豪宅最多的亚洲城;项目走在世界豪宅发展的趋势之上;分类　代表项目均价（万元/㎡）;国际公寓型豪宅产品规律研究:上;代表项目均价（万元/㎡）面积（;项目模式选择 国际公寓;峰汇城市顶级奢华生活新体验项目;一个全新的国际品牌居住梦想国际;机会与定位●项目核心问题的解决;入市的时机研判1宏观大势的预判;宏观大势的预判：房地产的中场休;政策、经济环境不确定因素众多，;基于市场竞争的机会后海供应分析;后海竞争分析:后海未来地块主要;福田南莲塘尾后海湾大冲旧改罗湖;2012年2013年2014年;2012年2013年2014年;大深圳竞争分析:2012年底整;市场竞争结论：2012年底后海;产品的定位2整体社区规划走高层;我们是否走拼合？政策下拼合户型;阳基天御山：限购政策下拼合户型;合正中央原著：新政下双拼户型成;政策下拼合户型的走势:开发商对;大深圳竞争项目户型分析:201;后海在售项目的主力户型:后海在;项目名称总建面户型面积套数占比;产品面积的竞争结论：小户型：未;公寓项目主力户型价格（万）国际;未来中大舒居产品竞争激烈：小户;项目户型面积（㎡）深圳鸿威海怡;产品户型配比的建议：非拼合，极;香港新鸿基●誉．东地利●空间●;i．UniQ誉．东：地利.空间;i．UniQ誉．东产品户型：视;i．UniQ誉．东 空间感：同;Sky Lounge天隅厅Pa;i．UniQ誉．东 生活体验：;70平米一房设计的尊享体验空间;杭州西湖五云山●九树收藏型公寓;名称：九树公寓 地点：杭州?西;九树提供的生活氛围与生活方式与;杭州西湖五云山●九树：产品注重;杭州西湖五云山●九树：提出“静;室内设计完全由建筑设计师统一完;杭州西湖五云山●九树：8000;1.基于地块限制条件下的规划布;1.基于地块限制条件下的规划布;DCBAABCCDDB规划前提;项目基本经济技术参数占地面积：;规划前提——项目限制条件122;项目重要限制条件2:宝能住宅对;规划前提——项目地块分析地块交;规划前提——项目地块分析居住价;思考我们项目的劣势是什么？地块;规划思路——解决日照/人车分流;规划实现——规划设计总平面宝能;规划实现—