理性审视消极现象辩证看待社会问题精要.ppt

房价畸高原因 中国人的“痴房情结” 有巢氏，中国房地产业的祖先 原始人类居住地—洞穴 安得广厦千万间 茅屋村落 中国房价现状 改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到“居者有其屋”的客观需求，只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。 中国房价------众人心中的珠穆朗玛 房价高涨原因 1、供求关系 供求关系规律，既有完全竞争条件下的，也有垄断竞争乃至垄断条件下的表现形式。我国房地产价格上涨，正是垄断条件下的供求关系表现形式。这个垄断厂商，并非房地产企业，中国有上万家房地产企业，仅北京就有几千家，没有一家具有垄断地位。土地的提供者--政府，则是最终的垄断厂商。 1、供求关系 从需求方面说，正是巨大而不断增长的需求，拉高了房地产价格。需求=需要+支付能力。回想80年代及以前，城市人均住房不足5平方米，但没有支付能力不能构成需求。现在经济发展了，人们收入提高了，有了支付能力。此外，大学生毕业要留城，独生子女的家长倾其所有帮助子女买房；农民工进城不少成了气候，从原来赚了钱回老家盖房变为在城里买房。这些都使潜在的需要转化为真实的需求。至于投资需求，则是房价高升派生的现象，如果房价不上涨这么快，就不会有过多的投资需求（但不能排除即使投资房产的收益相当于或低于市场利率仍然有人投资房产，比如用于出租养老） 1、供求关系 从供给方面，得从两方面说：一是掌握土地资源“闸门”的政府起初确实没有意识到需求是如此强大，而错误地把房价上涨归结于“投资需求”和“房地产商暴利”，以至于在“宏观调控”中将抑制“房价上涨过快”与“房地产投资过旺”相提并论，企图用提高交易费用和“公布成本“等舍本求末的手段扬汤止沸。至于地方政府以抬价为目的的控制土地供给—与房产投资者的情形相似，则是房价不断高涨过程中才出现的，起初政府官员头脑里并没有这根弦。 另一方面，土地不是劳动产品，并不等于它没有成本。政府征用农民土地，补偿金至少不能低于土地对于失地农民的机会成本；经济发展了，不能不让农民兄弟分享发展的成果，农副产品价格不断提高，城郊土地的成本也会越来越高。征用城区的土地，则要支付拆迁费用，房价高升，拆迁费用势必水涨船高。本段要说的是，土地供给的限制，既有主观原因也有客观原因。 供求不平衡引起“抢房潮” 2、地价上涨 近几年，土地拍卖市场屡屡创新高，“地王”不断涌现，甚至出现了“面粉贵于面包”的情况，这种土地市场的反应也不断刺激着房价上涨。房价涨、土地拍卖贵，然后刺激房价再涨，这种恶性循环不光滋长了房地产投机炒作、泡沫泛滥和金融风险累积，而且阻滞了民生改善，老百姓“住房难”、“住房贵”加剧，不满和怨气增多。 “地王”的推波助澜 3、成本增加 4、房市投机 1992年-1995年海南炒房热——“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花” 上世纪90年代初，海南、北海、惠州成了全国经济过热的三个符号。 1992年邓小平“南巡讲话”之后，全国各地数千亿资金蜂拥海南。一时间，海南房地产价格扶摇直上，形成了中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。而在1993年6月一次极其猛烈的宏观调控之后，泡沫迅速破灭，并最终给海南留下450多万平方米的空置商品房 房市投机——炒楼团 股市上的财富效应 早起，买两根地沟油油条,切个苏丹红咸蛋，冲杯三聚氰氨奶。中午，瘦肉精猪肉炒农药韭菜，再来一份人造鸡蛋和注胶牛肉，加一碗石蜡翻新陈米饭，泡壶香精茶叶。下班，尿素豆芽，膨大西红柿，石膏豆腐，开瓶甲醇勾兑酒，吃个增白剂加吊白块和硫磺馒头…… 约束机制的缺陷 批评、 自我批评 表扬和 自我表扬 自律约束机制 责任约束机制 人情关系网 责任缺失 约束机制的缺陷 制度约束机制 舆论约束机制 第二节 二、热点问题原因剖析 透视 中国原始社会的住房发明者有巢氏，发明了鸟巢式的树屋。 洞穴外面 洞穴里面 中国房地产的发展历程 非理性炒作与调整阶段（1992至1998年） 初步阶段（1978至1991年） 第一次飞速发展（1998至2003年） 第二次飞速发展（2006年至现在） 调控整合阶段（2004至2006年） 中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。 --- 香港著名经济学家——郎咸平 主因 供求关系 次