某地产团地产项目开发运作方案.docVIP

xx省xx市xx区xx集团地产开发方案运作 房地产开发商从有投资意向开始至项目建设完毕，出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，在某些情况下各阶段的工作可能会交替进行。 项目开发流程 投资机会选择与决策分析 ??? 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。 ??? 投资机会选择，通俗来讲就是“看地”。在本案中，项目地块位于xx路南侧，属繁华路段。我们将要根据xx集团现存土地的现有状态及投资能力，共同提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签相关合作的意向书。 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。 前期工作 在开展前期工作之前，应以xx集团为本体，成立房地产开发公司，用于开展本地块的开发建设工作，办理对应的各环节政府报建备案手续等。 ??? 1、前期工作主要包括以下内容： （1）分析拟开发项目用地的范围、周边环境与特性，以获取最佳的经济、社会、环境效益为出发点，转变土地性质，按开发建设用地获取土地的使用权，提出好的规划方案。 ??? （2）征地、拆迁、安置、补偿。 ??? （3）规划设计及建设方案的制定。 ??? （4）与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可。 ??? （5）施工现场的水、电、路通和场地平整。 ??? （6）市政设施建设衔接工作的谈判与协议。 ??? （7）争取短期和长期信贷。 ??? （8）对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。 ??? （9）对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平。 ??? （10）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。 ??? （11）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商。 ??? （12）开发项目的保险事宜洽谈。 上述工作完成后，最好对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时间，而这段时间内决定开发项目成败的经济特性有可能已经发生变化，由此看出，前期工作的重要性在项目建设开发是否成功有着不可忽视的影响作用。 当然，通过市场机制以招标、拍卖或协议方式获取土地使用权时，土地的规划使用条件已在有关“公告”、“文件”中列明（如容积率、覆盖率、用途、限高等），但有关的具体设计方案，仍有待规划部门审批。获取土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工作量清单，与各阶段中标承建单位谈判并签订建设工程施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间，在准备项目可行性研究（财务评估）报告时必须考虑这个时间因素。 ??? 2、开发方案实施前的工作 ??? 在开发方案具体实施以前，必须制定项目开发过程的监控策略，全程项目管理及资金监控，以确保开发项目工期、成本、质量和利润目标的实现。 ??? （1）安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划。 ??? （2）编制项目开发进度表，预估现金流。 ??? （3）对所有工程图纸是否准备就绪进行检查，如不完备，需要在议定的时间内完成。 以上各项工作内容落实之后，就可以开始进入建设阶段。 建设阶段 ??? 建设阶段是开发项目建筑工程的施工过程，即把开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一组特定的建筑物。 ???在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破预算；同时，开发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，支付工程进度款；确保工程按预先进度计划实施。 由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，故开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌。从中不难看出专业的项目管理团队在建设实战阶段的重要性。 租售阶段 ??? 项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。同时，在项目建设前或建设过程中也可通过预租或预售的形式落实了部分买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能