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房地产企业“甲供材”会计实务核算及税务处理 　　【摘 要】房地产企业是我国经济发展的重要支柱产业，具有资金量大、建设周期长、风险度高、征税种类多等突出特点，目前房地产企业普遍采购甲供材进行工程建设，因此加强甲供材会计和税收处理研究对于房地产行业的快速稳定发展具有重要意义。本文以青岛FG房地产开发公司为例，介绍该公司在营改增后甲供材方式建设189项目商品房项目的相关会计处理和税收处理，指出存在的“营改增”政策存在模糊不清，项目成本核算失真等问题，继而提出解决方案，希望对中小房地产企业有借鉴意义 【关键词】“营改增”；甲供材 一、引言 “甲供材”是指房地产企业的项目施工建设期间，对于项目建设所需要的主要建筑材料由甲方提供，由甲方负责材料的采供，货款支付，质量监管责任，增值税发票抬头开具甲名称，施工方只是提供少量建筑材或辅助材料，主要提供劳务施工，和施工管理等工作。甲供材是目前房地产行业普遍采用的建设合作机制，他对于保障建设质量，减少施工方资金压力实现多方互利共赢的局面，也能够进一步促进中小房地产企业进一步发展。在国家2016年36号文出台后，对于甲供材可以采用简易计税也可以采用一般计税方法核算，增加了税收缴纳的自由度，对于降低房地产企业税负水平有重要意义 二、青岛FG房地产开发有限公司情况介绍 1.公司概况 （1）公司简介 青岛FG房地产开发有限公司1994年创立于青岛，是一家以房地产开发与经营为主要业务，涉及旅游休闲、物业管理、建筑设计等多个产业的企业集团。更好、更强、更长，成为一个不断超越过往并可持续发展的百年企业是公司的基本目标 （2）?目情况 189项目是该公司新开发的“世纪城”项目，主要建设100平米以下的商住两用项目，一楼和二楼作为商场，三楼到十五楼作为住房，该项目占地17888平米，建筑面积98778平方米，建设房屋987套。公司工程建设主要采用总包的形势建设，建设方由青岛荣鼎建设公司承揽，监理方为青岛现代监理。为保障工程质量公司材料甲供材的方式进行，建设方主要提供建筑劳务 （3）甲供材会计核算情况 甲方作为材料采购方，与建材市场的供货商签订采购协议，并要求提供增值税17%的税率发票，以防作为建筑施工方提供6%建筑施工服务专用发票。FG公司财务部门收到材料后，会计分录如下：借方：原材料 应交税金-增值税-进项税 贷方：银行存款。乙方施工领用建筑材料时，会计分录为 借方：开发成本 贷方：原材料 2.甲供材增值税核算情况 公司主要采用一般计税原则，进项税发票主要以17%的税率为主，销售不动产主要为11%税率为主。按照进项税销项税差额计算增值税税额，应“营改增”之前公司缴纳营业税，无需取得专用发票，但是按照不动产销售的5%计提营业税金 “营改增”后甲供材行为的界定由界定原材料范围转变为税法不界定甲供材料范围。因此，只要采购采购材料由甲方提供就可以确定甲供材模式，采取简易征税模式 三、青岛FG房地产开发有限公司会计核算与税收处理存在的问题 1.领料建设开发方式造成开发成本核算信息失真 在建设施工过程中，乙方凭借领料单据到甲方处领建设材料。由于建设施工过程中统计不到位，存在很多多领料未使用完情况，但是计算开发成本中没有扣除，造成开发成本虚高问题。公司目根据月度作为结转材料时点，大量而品种繁多的建筑材料导致统计员统计压力大，经常无按时完成统计工作，经常出现虚报，错报，漏报的情况，因此多种情况下造成开发成本信息失真，开发成本无法核算正确的工程建设成本 2.领料建设开发方式下材料耗费严重开发成本高 在非甲供材情况，乙方在概算的约束下，既要降低采购成本还要降低材料耗费，因此经济效率高，材料浪费情况少，但是甲供材情况下，乙方材料领用耗用完全不受到约束，而企业甲方无暇对材料的耗用进行监管，造成在工程造假不断升高，甲方利润空间不断院所。在材料耗费多的同时，也存在偷料，换料等管理问题，由于甲方使用品质较高的建筑材料，因此经常发生材料丢失混在消耗中报送数据，同时也存在外部以次充好的现象，将好材料换出，这样就会严重影响建筑质量，造成安全隐患 3.甲供材情况下材料低税率较多，甲方税负重 其他建设材料成本占15%，资本化利息占据10%.而对于建设主体使用的砂石沙子水泥厂可以提供3%增值税专用发票人力成本只有对于利润部分开具增值税专用发票，资本化利息无法提供专用发票，只有占据总成本15%的材料可以提供增值税专用发票。公司在万达二期项目中，对外销售税率为11%，但是增值税发票进项税只能取得3%，因此增加了是税收成本，而对于资本化利息无法提供进项税抵扣，直接增加税务为11%，因此可以看出在甲供材情况下，增加甲方税负水平 四、青岛FG房地产开发有限