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房地产企业资金管理问题探究 　　摘要：本文对房地产企业资金管理中存在的普遍问题进行了分析，然后根据存在问题提出了在资金集中管理、融资决策、资金优化配置三方面的资金管理对策 关键词：资金管理；房地产业 资金是企业的血液，资金结构的合理与否关乎着企业的生存与发展。房地产行业作为“准金融”行业，资金管理问题可以说是企业的重中之重。近年来，房地产业的蓬勃发展也带来了很多高投资、高负债、高风险、高资金沉淀等资金问题，使企业的生存发展遭遇瓶颈 一、房地产企业资金管理中存在的主要问题 （一）企业存在高负债经营情况 房地产开发项目一般需要高额投入，而且项目建设周期较长，这就导致了企业很难依靠自有资金确保项目的顺利完成，借贷就成为房地产企业主要的资金来源，也就导致了企业资本结构的不合理，资产负债率过高，也就意味着企业存在着严重的债务负担，需要担负很高的财务风险 （二）企业融资主要依靠银行借款 房地产企业资金来源的途径主要有自有资金、商品楼预售、银行贷款、承包商垫资等。但房地产行业是资金密集型行业，需要大量资金投入，所以一般房地产企业均采用高负债的经营方式。根据近年来对中国房地产企业开发资金来源的构成进行调查，推算出房地产项目所需资金的50%以上都是依靠银行借款。若是国家实行货币紧缩政策，银行的贷款门槛就会提高，贷款条件更加严格，贷款的对象就会更加倾向于实力强、规模大、信用高的企业，而一些中小房地产企业就会面临生存危机 （三）企?I盲目投资，投资效率低 房地产企业相较于其他行业来说利润率较高，利润越高风险也就越高，但很多房地产企业却忽视了自身中存在的高风险，盲目投资的程度高，也就导致了投资效率低下。盲目投资主要表现在盲目拿地、盲目开发：近年来房价的一再上涨促使房地产企业疯狂拿地，对政府的政策关注不够，而政策规定闲置超一年未满两年的土地，就需要按土地款的20%征缴土地闲置费，闲置满两年就将无偿收回，若是企业对情况考虑不周，先行盲目囤地，可能会给企业带来大量的财务负担，造成直接的经济损失；在项目开发上，很多企业会根据老板喜好或者是盲目跟风，而缺少对实地环境的调查，客观性差，市场定位不准，最终导致销售困难 （四）资金管控力度差 房地产业的市场高涨，往往使得企业将重点放在业务扩张上，而忽视资金的管理与控制。房地产业的资金管控力度差，表现在：一是没有一个完善的资金预算制度，或者是忽视资金的预算管理，企业实际工作与预算大相径庭，预算管理形同虚设；二是盲目融资，没有对项目所需资金进行充分估计，融资不足，导致项目建设期间资金链断裂，或是融资过度，资金成本较高；三是在资金的使用过程中缺乏有效的监管机制，各环节成本控制不到位，成本较高，花费较大 （五）资金管理信息化建设程度低 信息化建设目前已经越来越受到企业的关注与重视，例如成本管理系统、销售管理系统、项目管理系统等，已经越来越被企业应用到生产管理中来。但总体来说，资金管理信息化建设程度低，是很多房地产企业存在的通病，尤其对于中小企业来说，更是缺少一套有效的资金管理信息化系统。房地产开发过程中的大量交易往来、记账凭证、数据分析等，不能通过有效的系统进行及时上传、分享与反馈 二、房地产企业资金管理对策 （一）资金集中管理 房地产企业往往项目众多，若是实行资金分散管理，设置多个账户，很容易造成资金的闲置，企业的资金不能得到合理的优化配置。因此，企业需要根据实际情况选择适合自身的资金集中管理模式，杜绝资金浪费 1.报账中心：报账中心模式实行“收支两条线”，各项目不单独设置账户，资金统收统支，拨付备用金，对外统一结算，集权程度高，主要发挥资金的存放与拨付职能，但是由于报账手续复杂，资金的使用完全被控制住，也会导致资金管理的效果较差，这种模式一般适用于企业的创业初期，或是只在单个城市布局，下属项目较少，且下属项目多为非单独核算的房企 2.结算中心：结算中心模式分设一级账户和二级账户，总部设一级账户，负责拨付开发资金、对外融资等，各项目分设二级账户，可独立核算。这是一种集集权和分权于一体的资金管理模式，主要发挥资金的结算、调度、融资和监管职能，结算中心模式能使资金使用均衡有效，项目独立核算也能够调动项目开发的积极性。这种模式比较适用于成长期的房地产企业，下属拥有4个以上10个以下的项目，同时业务区域分布少于三个城市的中型企业 3.内部银行。内部银行模式仿效银行模式，即在各项目公司内部开设虚拟账户，项目之间的资金占用实行有偿借贷。这也是一种集集权与分权于一体的资金管理模式，主要发挥资金的结算、内部贷款、监管等职能，但是这种模式对于信息技术的要求程度较高，需要企业重视信息技术系统的建设，也需要财务管理部门熟悉商业银行的运作模式。内部银行模