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房地产税立法对去库存作用 　　摘 要：房地产税通过稳定房价而非大力打压房价的方式去库存，解决的是人们的住房刚需，减少房地产市场的投机行为。本文从分析房地产库存的现状出发，通过分析国内房产税试点，国外房地产税运行效果，房地产税征收对房地产市场的影响，房地产税立法面临的困难，最后给出相关的政策建议。本文注重数据分析，从数据分析的结果看2010年至2016年库存的变化，房价的变化，南北库存的差异以及分别对一二线城市与三四线城市的库存进行剖析 关键词：房地产税 去库存 税收征收 稳定房价 投机 一、房地产库存现状 针对房地产库存现状，我们选取了全国70个城市从2010年1月至2016年7月共计五年又七个月的库存数据，并对其进行了一线、二线、三线、四线的分类，一线城市共计4个，二线城市共计32个，三线城市共计27个，四线城市共计7个 1.各省库存普遍回落。从时间上纵观来看，各省库存规模出现下降趋势，去库存化周期缩短。从70个城市整体的库存绝对数来看，各省的库存规模大多处于下降趋势。但也有例外，库存不降反升的省份主要是河南、山西等数个北方省份 2.“北高南低”分化较为明显。从各个城市之?g的比较横向看，库存北高南低的分化较为明显，从选取的70个城市中的库存同比数据来看南京的库存同比减少62%，厦门同比减少37.7%等，库存同比减少的44座城市中超过三分之二的城市均为南方城市。太原同比增长35.3%，大连同比增长25.8%，库存同比增长的26座城市，超过半数的为北方城市。这也与南北方经济，生活条件，环境条件等因素息息相关 3.一二线库存较低，三四线库存依然偏高。整体而言，一线城市去库存化的效果还是挺不错的，一线城市中的北京同比减少25%，上海同比减少44%，广州同比减少12%，深圳同比增长20%。北京、上海、广州去库存，深圳库存回补。过去几年以来，一线城市中北京、上海、广州这三个城市，商品房库存从高点持续回落。而深圳则恰恰与此相反 二线城市库存也普遍降低，除重庆（基本持平）、苏州（略反弹）外，大部分城市地产库存较15年底继续减少。例如，二线城市中的杭州同比减少32%，天津同比减少19%等等 三线城市中温州同比减少6%，哈尔滨同比增长5%，呈现涨跌互现的现象 四线城市中荆门同比增长23%，茂名同比增长45%。四线城市大部分则都处于高库存的状况 库存普降，但三四线城市库存仍旧较高。结构性问题依旧存在，虽然三四线城市纵向来看略有减少，但去库存的效果和周期明显慢于一二线城市 二、国内试点及国外房地产税征收现状 从国内试点来看，在国务院的支持下，重庆市、上海市于2011年分别颁布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》、《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，并于2011年1月28日正式开始试点，具体征收办法由试点省份人民政府制定。重庆房地产税税率为0.5%―1.2%，上海税率为0.6%或0.4%。从效果来看，两地改革试点是探索对个人住房在保有环节征税的宝贵经验，是符合房地产税制改革总体方向的。从试点执行情况来看，两地房地产税改革影响不大，问题主要有： 1.对房价影响不大。重庆及上海在房地产税试点后，在住宅成交量方面出现下降，然而成交的平均价格并未明显下跌；试点后第二年，两地成交量出现较大幅度的增长。随后年度，房产税改革对两地的作用越来越小 2.对地方政府财政税收贡献不大。重庆和上海房产税试征税的金额占本地区政府财政收入的比例很小 3.涉及人群有限。因为存量住房没有被包括，而且上海还有税收减免政策，使房产税试点的影响比较小。在重庆，重点主要在豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的价格和面积做出了很严格的限制 从国外的房地产税征收状况来看，首先，以美国为例，立法的内容包括穷人房产税可退；全民征收房产税，买卖双方都需要交纳房地产税；房屋出租，税率为租金的30%。这使得美国楼市逐步稳定，一定程度上抑制了房产投机的行为 其次，英国征收条例包括楼房居民没有土地所有权；根据房屋面积和所处的地段分为A～H八个等级，按照等级每月纳物业税；国外居民出售在英国的房产，增值部分纳税。征收效果并不是特别明显，物业税逐年微调上涨，政府提供的服务和交纳的税款不成正比；房价的上升不降的实际情况也反应出贫富差距问题难以解决 最后，以新加坡为例，征收条例包括政府对小户型和低收入家庭实行优惠的税收政策；高端住宅户尤其房产投机客户多缴税；补贴组屋购买者。这使得新加坡没有出现恶意炒房的现象，实现了国民财富的重新分配 三、房地产税的征收对房地产市场的影响 （一）现行房地产税的构成及存在的问题 房地产税是一个综合性概