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房价“大杀器”,重回改革议程? 　　1月18日，重庆市有关部门发布了一款通知，细化了对主城区“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）征收房产税的相关规定。此举，被认为是“剑指”外地炒房团，旨在稳定当地房价，保卫实体经济 无独有偶。前不久，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，其中明确地提到，鼓励地方政府在房地产税等诸多方面的探索创新。这一提法，此前并不多见 种种信息表明，房产税这一被称为是房价“大杀器”的超级税种，似乎又重新回到了改革议事日程之中 在业界看来，房产税是一种对国民主要财产征收的直接税，其涉及面之广，对社会影响之深，共同决定了开征事宜必须慎之又慎。而各级政府的相关通知，实际上也并不足以证明房产税已箭在弦上 从另一个角度看，房产税本质上是一个经济问题，某种意义上讲，它的“经济性”远比“非经济性”重要得多。换句话说，开征这个税带来的“收益”，是否足以覆盖征收带来的“成本”乃至“风险”，这才是它会不会开征，以及何时开征的关键。 2017年1月4日，重庆市内高楼耸立。 从未停止的“开征信号” 房产税的各种所谓“信号”总是周而复始，但未必说明问题 2017年春节前，重庆市长黄奇帆离任，一些游资开始奔赴重庆这一“价值洼地”炒房。为应对这一炒房风潮，1月18日，重庆市财政局、市国土资源和房屋管理局等6个部门联合发布《关于加强“三无人员”个人住房房产税征管工作的通知》（以下简称《通知》） 《通知》主要针对“三无人员”，区域则包含了渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区等范围内。重庆被称为是“大城区+大农村”，而这些区域差不多包括了主要的“大城区” 特别值得注意的是，《通知》把首套房也纳入了征收范围。首套普通住房每年征收房产税，税率为0.5%。这意味着一套200万的房子，每年要交税1万元―注意是每年，不是一次性的房地产交易税，后者有交易才征税 重庆市的这一政策，可以说是名副其实的房产税。真正意义的房产税，其严格的称呼应该是“房地产持有税”，目前我国和房地产相关的税种不可谓不多，但除少数试点城市之外，税收主要都是在交易环节征收，对个人持有房地产并不征税 房产税和房地产交易税最大的不同在于，前者是每年都征收，而后者是一次性的交易税。显然，前者会造成房地产持有者的高成本。这种高成本来自于两方面，一是直接的高成本，比如银行加息，直接增加投资者的利息支出。二是机会成本，即其他投资机会的收益会超过持有房产的收益 当以上两种成本超过持有收益的时候，房产持有者就会抛售，引发降价。此外，更重要的是，就中国特殊的国情而言，如果国家从严征收房地产税，这意味着强烈的一个“信号”，对房价的影响更是不可估量。综合这些因素，因此，外界普遍认为房产税是中国高房价的“大杀器” 重庆作为我国最早试点房产税的城市，早在2011年便开始征收房产税。另一试点城市是上海。当年，重庆和上海的试点并不被外界看好。因为，当?r的试点在开征范围（存量房还是增量房）和起征点（房价）上设定了太多的“限定” 以上海为例，其试点针对“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房”来征收房产税，并设置了人均60平米的起征点。同时，还根据房价不同设置了0.6%和0.4%两档税率 重庆则规定开征范围为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房（单价达到上两年主城区新建商品房均价2倍以上）；在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套以上的住房。同时，也根据房价不同设置了1.2%和0.5%两档税率 外界认为，上海的方案主要针对增量房，而原有的存量房则并未纳入试点范围。同时，人均60平米的起征点，这个标准本身不低。而重庆的试点则主要针对豪宅，特别是考虑到重庆房价涨幅的缓慢，“单价达到上两年主城区新建商品房均价2倍以上”并不容易 当年，重庆和上海两大直辖市的试点曾一石激起千层浪，但6年以来，其对房价的遏制效果似乎有限。特别是上海，在2015年开始的暴涨中，房产税似乎并没有对遏制高房价发挥什么作用 不过，在重庆的本轮房产税新政中，开征范围的第三条进行了大幅调整，即将“第二套”变成了“首套”，显然更为严厉。作为中国房价最低的直辖市，出台了最严厉的房产税新政，这是遏制外地炒房团的“权宜之计”，还是代表着某些“信号”？ 法律层面的障碍和可能性 近期，在国家层面，对房地产的“调控”程度也比以前更为严格。首先是高层定下了房地产“调控”的总基调：“房子是用来住的，不是用来炒的”。这一“直白”表态，之前，从未有过 前不久，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了