第四章 不动产信托案例.pptVIP

不动产信托案例报告 报告人：信托部林朝明 内容大纲 一、信托介绍 二、不动产土地信托 租赁型 出售型 三、受益权转让结构 四、国内实际成功案例 五、本行接洽中案例 ○○○○大楼 六、结论 七、附件 信托介绍 信托意义 委托人将财产权移转或为其处分，使受托人依信托本旨，为受益人之利益或为特定之目的，管理或处分信托财产之关系(信托法第1 条)。 不动产土地信托 租赁型不动产(土地)信托 出售型不动产(土地)信托业务 受益权转让结构 不动产信托受益权转让 不动产信托受益权转让制度流程图 国内实际成功案例 开发工银朋记建设信托受益权商品(开发型) 本公司接洽中案例-○○○○大楼 信托资产介绍 委托人介绍 缘由：本案系建商与地主以都市更新条 例，计划采取合建方式兴建SRC 钢骨大楼 建商：○○建设股份有限公司 地主：主要地主为○○○ 基地位置图 信托资产介绍 土地座落 地号： 台北市○○区○○段○小段，地号○○○- ○、○○○至○○○笔地号。 面积： 1,811平方公尺(547.83坪) 使用分区 商三区，建蔽率70%，容积率560% 条件分析 基地格局方正、二面临主要干道、面临30米宽○○路，另以松山车站及未来捷运松山线运输为主 位置分析 临松山车站及松山小学、并近临饶河街夜市商圈 产品开发规划 工程名称：集合住宅新建工程 楼层规划： 地下层5层、地上17层SRC钢骨结构大楼并分为四栋建物 地面1~2楼规划为商办用途 地面3~17楼规划为一般住宅 地下室B1~B5规划为停车场及防空避难室 ○○○○大楼出售后预估总收益 建商与地主分配表 资金规划 资金规划 资金来源规划 建筑融资：3.5亿元 受托受益权转让：2.99亿元 建商合建保证金：0.1亿元 资金运用计划 营建费用：6 亿元 建筑融资利息：0.42亿元(以利率6%估计) 其他费用：0.13亿元 建筑融资 额度：本行提供建筑融资3.5亿元 担保品 ○○区○○段○小段○○○-○等19笔土地， 计1,811平方公尺(547.83坪)设置抵押权 总营建坪：7,070.91坪 融资计算：7,070.91坪 X 70,000元 X 70% 3.5亿元 建筑融资保障说明 土地估价：547.83坪 X 1,200仟元 =6.57亿元(中华徵信所初估) 合建完成预计销售收益：19.8亿元 (建商分配部分预计销售收益：11.1亿元) 偿还融资销售率：17.68% (建商分配部分偿还融资销售率：31.53%) 受益权转让条件 名称： ○○○○大楼信托受益权凭证 期限：二年 面额：3.3亿元 售价：299,320仟元(折价率90.7%) 本金持分：每单位面额100万元 还本方式：到期一次还本 年内部报酬率：5% 受益权转让说明 转让金额：面额3.3亿元(折价率90.7%) 转让基础：以合建协议建商分配部分之受益权转让 期间收益：到期一次配息，年内部报酬率为5% 受偿约定：信托终了进行信托财产清算后，以信托 专户资金清偿建筑融资，支付各项税赋、费用及信托财产之负债后，其剩余金额优先由受益人获偿票载面额之金额，不足时依持有凭证面额比例分配之。 信托现金流量预估(单位：仟元) 本案本行利基分析 信用加强机制 信用加强机制(一) 续建履约保证：建筑经理公司于建筑期间负责控管建筑及拨款进度，并保证于建商无法完工时，由建经公司负完工责任。 土地产权担保：由地主和建商将其拥有之土地设置抵押，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。 信用加强机制(二) 建物产权担保：于建筑完工取得建物执照办理总登记后，将建物设置抵押于本行，以担保本行之建筑融资，并信托登记移转于本行，以担保信托受益权转让之还款来源。 合建保证金：由建商提拨合建保证金，以加强本信托资产之信用。 各关系人权利、义务、风险及利基 委托人 委托人权利 受托人对于信托财产管理方式不符受益人利益时，委托人得声请法院变更之；若有损失，得要求赔偿(信托法16、23条)。 委托人得请求阅览、抄录或影印受托人定期作成之信托财产目录、收支计算表及请求受托人说明信托事务之处理情形(信托法31、32条)。 信托利益由委托人享有者，委托人或其继承人得随时终止其信托；若非由委托人全部享有，则委托人及受益人得随时共同终止信托(信托法第63、64条)。 委托人义务 委托人需将信托契约所记载之信托财产移转予受托人(信托法第4条)。 委托人应支付信托契约上载明给予受托人之酬佣(双方合意)。 委托人利基 地主方面 地主将土地信托予受托机关，受托机