基准地价工作案.docVIP

土地定级与基准地价更新工作实施方案 土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线 图1 土地定级程序框图 各种税费和 各种税费和 参数及指标 资料的调查 市场交易样点的调查 土地定级成果的获取 交易样点的分类整理 交易样点的地价计算 交易样点地价修正 应用评价单元 土地级别 网格单元 样点所在单元级别、总分值获取，样点检验剔除 基准地价计算 地价分值关系图绘制 地价分值模型选择建立 模型迭代计算网格基准地价 模型迭代计算应用 评价单元基准地价 模型迭代计算级 别基准地价计算 级别内样点均价计算 样点与土地级别的模型建立 级别基准地价比较验证 基准地价检验 宗地地价修正系数建立 编写评估报告 绘制基准地价图 图2 基准地价评估的具体工作流程 五、城镇土地基准地价更新评估工作的依据 工作依据主要是国家、自治区关于基准地价文件，具体如下： 1、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日)； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月3日)； 3、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T 18507-2014； 4、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014； 5、内蒙古自治区国土资源厅《关于认真做好全区城镇基准地价更新和重新公布工作的通知》（内国土资字[2007]626号）； 6、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知； 7、实地勘察、调查、获取的相关资料； 8、其它相关资料。 六、工作时序与流程 根据中华人民共和国《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，土地定级估价工作具体分以下阶段进行的。 1、准备工作 本阶段于2015年10月中旬至2015年10月下旬进行，主要工作是建立领导小组和工作小组，制定工作方案和经费预算等。同时对工作方案、技术路线和经费预算进行可行性研究和论证，确定工作人员的具体分工，并集中进行培训。 2、外业调查 从2015年10月下旬至2015年11月下旬进行了外业调查工作，由国土资源局协助XXXXXXXXXXXXXX技术人员进行外业调查。完成了土地定级估价资料的调查和收集，和土地级别的初步划分。外业调查共分十组，三个组主要负责调查和收集土地定级资料，另七个组主要负责调查土地估价市场资料。 （1）土地定级资料调查 资料调查过程中，采用分片分组方式收集资料，由项目工作人员加上一定数量的外业调查人员进行资料收集。资料收集的项目具体包括：商服网点、集贸市场、宾馆酒店、道路通达度、长途汽车站、公交便捷度、火车站、供水、排水、供电、供热、电讯、中小学、医院、公园、邮局、银行、大气污染、水污染、噪声污染、绿地覆盖度、人口密度等。 （2）土地估价资料收集 资料调查过程中，采用分片分组方式进行各类地价样点的实地调查，资料收集的项目具体包括：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋出租、房屋买卖、土地使用权出租、征地、拆迁、土地开发等估价资料收集。 （3）其它资料收集 其它与地价评估有关收集的资料有：各类房屋重置价格、耐用年限明细表、金融系统定期存款利率变动情况、总体规划、统计年鉴、基础资料以及当地政府规定的有关税费收取及标准资料等。 3、内业资