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案例精选：殡仪馆用地评估 一、概述 根据我市规划建设的要求，土地储备交易中心对民政局下属XX殡仪馆使用的土地实施收购。收购过程中需对该土地进行评估。按国家有关规定（见附件），殡仪馆用地在国家土地分类上属于特殊用地，在用地性质上属于公用设施用地，在供地方式上属于国有划拨土地的范畴。 二、分析 专题研讨从殡仪馆用地在利用中的特殊性、省内其它城市该类用地的处置方式、殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类、殡仪馆效益分析等方面进行了分析论证。 （一）殡仪馆用地在利用中的特殊性 1、利用上的特殊性。殡仪馆是一种市政及公用设施，是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性。殡仪馆一般建设在城市郊区，有相对固定的服务人群，其收费标准受国家政策的影响巨大，其本身的使用对于周边土地的利用会带来负面的影响，在建设上受严格的控制。 2、评估工作中的特殊性（评估方法选择的困难性）。该类用地使用上的特殊性使该类用地数量相对稀少，土地市场上没有相应的交易案例。同时该类用地在使用上基本采取划拨的方式供地；收益上完全根据政府的相关规定取费，一个殡仪馆的收入状况与土地的利用方式、位置、形状、地形地势、经营状况没有很直接的关系。评估中对于该类土地价格水平、评估技术路线没有案例可以参照。 ? ? 就该类土地的评估问题，向省内几个地级市土地评估机构专家进行了咨询，发现各地多数没有遇到该类问题。在山东省泰安市发生过一起，在殡仪馆的搬迁过程中是按土地置换的方式操作的，没有进行土地收购，故没有进行土地评估。 对于该类用地的评估各地土地评估专家的意见基本一致，认为该类特殊用地的地价水平应当与工业用地地价水平接近，在估价实务中可以采用基准地价中工业用途基准地价修正体系评估。 （三）殡仪馆用地在评估中针对基准地价设定用途的归类 目前我国城区基准地价体系主要采取分类定级的思路，一般分商业、住宅和工业用地，尚未针对特殊用地建立基准地价的指导理论及相应的地价体系，现有的基准地价修正体系不能充分指导该类土地评估实务工作。从理论和实务上，该类特殊用地的市场价格目前没有现成标准案例，在与基准地价修正体系中土地用途的参照标准上，可以考虑从四个方面进行分析：? ? 1、通过对地价影响因素敏感度的分析，判断土地使用上的趋同性，以确定其参照标准。 ? 地价影响因素是指对地价的变化产生影响的因素。在同一城市中对地价产生影响的因素一般为区域因素和个别因素，主要包括以下几个方面：区位条件、交通条件、基础设施状况、公共设施配套状况、周围环境条件、生活条件、容积率 等。下表中对几类用途地价影响因素影响程度作了比较分析： ? 地价影响因素对不同用地类型地价影响程度大小对照表 ? 用地类型 影响因素 ? 商 业 住 宅 工 业 殡仪馆 区位条件 大 大 小 小 交通条件 大 大 较大 一般 基础设施条件 大 大 较大 一般 公共设施配套状况 大 大 小 小 周围环境条件 大 大 小 小 生活条件 大 大 小 小 容积率 大 大 小 小 通过上表的比较分析，发现该类用地与工业用地的地价影响因素敏感度近似，在使用条件上也更接近工业用地。 2、从行业性质的角度判断土地的参照归类 3、从殡仪馆重建的角度分析土地的参照归类 4、从殡仪馆用地土地收购后处置的角度分析土地的参照归类 通过上述分析，专题研讨小组认为殡仪馆用地评估中针对基准地价设定用途可以归类到工业用地。 （四）殡仪馆效益分析? ? 根据民政局资料，殡仪馆是市民政局下属的自收自支事业单位，其中带有火化项目的殡仪馆是不对外放开的。殡仪馆行业利润率很高，高利润率的原因是政策的许可和经营上的垄断。? ? 殡仪馆作为一种高收入的市政公益设施，政策上的许可对其收入的高低是决定性的，如果国家将该行业定义为纯公益性质的单位，采用国家补贴政策，其收入就会非常低。土地在经营中的作用主要是作为一个场地，起到一种承载的作用，土地的区位条件及规划条件对殡仪馆的收入影响不大。? ? 殡仪馆在经营上具有垄断性，并由此产生行业垄断收益。目前，殡仪馆为国有性质的自收自支事业单位，该部分垄断收益由国家享有。假设殡仪馆可以由企业、个人经营，那么该部分垄断收益应当通过税费的形式收归国库。例如卷烟厂是一个垄断性的行业，由此带来的行业垄断利润国家通过卷烟消费税将该部分垄断利润收归国库。 殡仪馆用地在使用上存在经营的成分，在地价的实现上应当略高于工业用地地价水平。通过对其收益的分析，专题研讨小组认为殡仪馆用地应当在工业用地地价水平上进行+15%的用途修正。 专题研讨结论：殡仪馆用地在地价水平上与工业用地地价水平接近，地价影响因素与工业用地地价影响因素基本一致。在评估实务中该类用地可参照工业用地的性