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房地产相关法律知识及签署合同要点 房屋租赁中应注意的问题 租赁中应注意的问题 房屋买卖中应注意的问题 a、买方是未成年人： 根据我国现行法律规定：对于买房人来说，无民事行为能力人和限制民事行为能力人不能订立房屋买卖合同，只有具有完全民事行为能力的人，订立的合同才能生效。如果想为未成年人买房，应当由其法定监护人代理方能进行。 注：我国《民法通则》将公民的民事行为能力人分为三种： （1）无民事行为能力人：指不满16周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 （2）限制民事行为能力人：指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人； （3）完全行为能力人：指满18周岁的公民。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。 b.如果买房人本人委托其他人买房：应出具本人授权于代理人的《授权委托书》 房屋买卖中应注意的问题 a.出售方需出具房屋所有权证、土地使用权证，表明对该房产拥有合法产权，该房产属于出售方所有。 b.出售方的房产如为夫妻婚后购买，除非双方有其他约定，该房产为共有房产。需要夫妻双方取得一致意见同意出售。 c.房产如为按份共有财产，必须取得其他共有人的书面同意。 d.如该房屋为租赁状况，则出卖方需提前三个月通知承租方，在相同条件下，承租人有优先购买权。若承租方放弃优先购买权的，则需要取得承租人放弃优先购买权的书面声明。 e.以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？ 答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。 f. 若该房屋为继承取得，则需要了解该房屋产权人的情况，确定是否为遗嘱继承、法定继承的情况。 不得转让的房地产 根据《城市房地产管理法》规定，下列房地产不得转让： 1、以出让方式从土地交易一级市场取得土地使用权，但未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证的； 2、属于房屋建设工程的，未完成开发投资总得的25%以上； 3、因设计诉讼或违法行为等原因，被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制权利的房地产； 4、共有房产，未经其他共有人书面同意的； 5、因连续闲置两年以上或土地使用权限届满被国家收回土地使用权的房地产； 6、权属有争议的； 7、未依法登记领取权属证明的； 签署合同要点 1、合同文字用语要清楚明确，不得有歧义，让人误解。比如：“7个工作日”和“7天”的概念是不一样的。 2、合同签订是一项严肃的事情，不得任意涂改。如需要修改，最好在涂改处经双方签字确认或合同修改校对章。 3、合同条款空白出最好用“×”或“无”表明无约定。 4、定金不得超过总价款的20%，超过部分无效。 5、付款部分必须严格谨慎按照标准填写 (定金千万不可写为“订金”)（注明贷款金额以银 行审批为准 不足部分乙方以现金补齐） 6、附加条款里面只能填写甲乙双方协商的 其他内容，不允许出现丙方对甲乙双方的任何承诺。 7、“本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。内容必须一致，若不一致的，以丙方留存为准。（必写） 8、单份合同及三份合同均要加盖骑缝章。 * * 不得出租的几种情况： ①未经综合验收的新建房屋：有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至未经过综合验收部门验收的房屋出租给承租者，这样做一违反国家有关法规，二对承租方的安全造成威胁； ②没有产权证的房屋：产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的权属关系，从而没有租赁的法律基础； ③未经原出租人同意，承租人擅自转租：由此会引起原出租方起诉原承租人侵权，追究法律责任； ④违章建筑的房屋：对于这类房屋不但规划部门要罚款，强令限期拆除，而且房管部门也会因其无产权证和租赁证进行处罚； ⑤产权共有，未经全体共有人一致同意的房屋； 1、租赁期限： 《合同法》第214条：租赁期限不得超过20年，超过20年，超过部分的无效。 2、买卖不破租赁、承租人的优先购买权问题 3、在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租赁关系如何处理？ 答：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应继续履行原租赁合同出租人在租赁期内死亡或终止，或因出租房屋的产权转让变更，其分合法继承人或受让人应继续履行原租赁合同。