Chapter5-房地产评估.pptVIP

三、计算公式 土地价值 房、地合总价值 建筑物价值 * 房地产价值 = 房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=总收益-总费用 总费用=管理费+维修费+保险费+税金 * 土地价值 = 土地纯收益 / 土地资本化率 土地纯收益=总收益-总费用 总费用=管理费+维护费+税金 建筑物价值 = 房地产价值-土地价值 =（房地产纯收益-土地纯收益）/ 建筑物资本化率 收益法 应用举例 [例题] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为50%，预计未来前五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右。试评估该宗土地的收益价值。 {216.1万元} 收益法 应用举例 [例题] 有一宗房地产，2003年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2003年初的房地产价值。 {1400万元；1250万元} 收益法 应用举例 [例题] 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 {335.883615万元，6717.67元/平米} 房地产评估 房地产评估概述 剩余法 收益法 市场法 成本法 5.4剩余法 基本思路 操作步骤 计算公式 一、基本思路 将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估土地价值。 又称假设开发法、倒算法。 适用范围： ——待开发土地的估价。 ——将生地开发成熟地的土地估价。 ——待拆迁改造的再开发地产的估价。 二、计算公式 土地价值P = 预期房地产价值A – 项目开发成本B – 投资利息C – 开发商合理利润D – 正常税费E 基本公式 实际估价工作中，常用的具体计算式。 土地价值= 房屋的预期售价–开发建设成本–利息–利润–税费 三、操作步骤 开 始 01 调查被评估对象基本情况 02 确定最佳开发利用方式 03 预测房地产售价 04 估算各项成本费用 05 确定开发商合理利润 06 估算土地价格 结 束 调查土地限制条件，位置，面积和形状、地质状况、基础设施状况等，城市规划，该地块权利状况等。 开发建筑成本费用；专业费用；预付资本利息；税金；房地产租售费用。 包括用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、装修档次等。 剩余法 应用举例 [例题] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 {单位地价8912元/平米，楼面地价3565元/平米} 房地产评估 房地产评估概述 剩余法 收益法 市场法 成本法 5.5成本法 基本思路 新建房地产评估 土地评估 旧建筑物评估 一、基本思路 以假设重置被估房地产所需要的成本为依据，再加上一定的利润和应纳税金，来确定被估房地产的价值。 假设生产成本与价格之间有密切联系。 适用范围： ——适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法进行估价的情况； 二、土地评估 开 始 01 计算待开发土地取得费用 02 计算土地开发费用 03 计算投资利息 04 计算投资利润和税费 05 土地增值收益确定 06 加总得到土地使用权价值 结 束 基础设施配套费 公共事业建设配套费 小区开发配套费 =成本价格*土地增值收益率 三、新建房地产评估 开 始 01 测算土地取得费用 02 测算开发成本 03 确定开发利润 04 估算管理费用 05 计算投资利息 06 计算销售税费 结 束 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 房屋建筑安装