10-Chapter05 土地鹊抹属管理(修改版).ppt

2、土地所有制度（Land Ownership） 土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式。它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应该享有土地的所有权及其责、权、利。 土地所有制是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。 土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地使用制度，是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。它表明人们如何对土地加以利用和取得收益，谁应当享有土地使用权及其责、权、利。 土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。 土地使用制度的法律体现形式是土地使用权。 我国现行的土地使用制度及其形成 形式：由我国土地所有制度规定，土地使用制度包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度。 城镇国有土地使用制度及其形成： （1）城镇国有土地使用制度的基本特征：无偿、无期限、无流动 ? 有偿、有期限、有流动。 农村集体土地使用制度及其形成： （1）使用权的表现形式：农村土地承包经营权、集体建设用地使用权 （2）农村集体土地使用制度的形成： （经历从两权结合到两权分离的转变） ①个体农民土地所有制阶段——个体农民既有土地所有权，又有土地使用权； ②高级农业生产合作社和人民公社化阶段——集体既有土地所有权，又有土地使用权； ③家庭联产承包责任制阶段——集体拥有土地所有权，个体农民拥有土地使用权。 二、土地产权 1、土地产权的涵义：指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律保护。 2、土地产权的特性： 具有排他性； 土地产权客体必须具有可占用性和价值性； 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护； 土地产权具有相对性。 3、土地所有权： （1）涵义：是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四方面的内容。 土地占有权 指对土地进行实际支配和控制的权利。 土地使用权 指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。 土地收益权 指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。 土地处分权 指土地所有人依法处置土地的权利。它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。 集体土地所有权 主体：农民集体，一般包括三类：一是村农民集体，二是村民小组农民集体；三是乡（镇）农民集体。 客体：属于农民集体所有的一切土地，包括： 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于集体所有； 宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。 内容与限制： （a）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分四项权能； （b）集体土地所有权在收益方面受国家法律的限制； （c）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制： ①受农民集体经济组织成员共同意志的限制； ②受国家法律和政府管理的限制。 4、土地使用权: （1）涵义：是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的占用、使用、收益及依法部分处分的权利。 （2）我国的土地使用权 根据《土地管理法》第九条的规定，土地使用权分为国有土地使用权和农民集体土地使用权。 国有土地使用权 主体：任何依法取得国有土地使用权的单位或个人 客体：国家依法提供给单位或个人使用的国有土地 内容与限制： 国有土地使用权人对国有土地享有占有权、使用权，并依权利取得方式之不同享有不同的收益权、处分权。但对于依法律或者依约定不属于国有土地使用权客体的土地空间范围及附着物和其他物，不得行使上述权利。 国有土地使用权人不得擅自改变土地用途。 国有土地使用权人行使权利不得违反法律、行政法规规定的其他义务和权利设定时约定的义务。 5、土地他项权利: 涵义：《土地登记规则》所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。 土地他项权利的分类: 土地他项权利依设定目的的不同可以分为土地抵押权、土地承租权和其他土地他项权利。 土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。 土地承租权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内