北京龙湖-滟澜山项目定位文件2.docVIP

目 录 第一篇 区域价值及供应市场研究篇 第一章 本项目区域价值认知 1 一、 顺义区功能定位及产业发展概况 1 二、 顺义新城规划及发展概况 6 三、 本项目用地状况 13 四、 区域价值小结 16 第二章 顺义普通住宅市场环境研究 17 一、 顺义普通住宅市场供应分析 17 二、 顺义普通住宅市场销售分析 27 三、 典型个案 29 四、 顺义普通住宅市场小结 46 第三章 顺义区别墅市场环境研究 47 一、 温榆河别墅区 48 二、 京东别墅区—格拉斯小镇 59 三、 潮白河别墅区 61 四、 顺义区别墅市场小结 68 第四章 本项目市场空间探寻 69 一、 顺义区普通住宅空间探测 71 二、 顺义区别墅市场空间探测 72 第五章 可借鉴典型案例研究 73 一、 固安孔雀城 73 二、 龙山新新小镇 77 三、 果岭小镇 79 第二篇 需求研究、市场定位及产品初步设想篇 第六章 需求调查问卷研究 83 一、 需求调研及深访说明 83 二、 顺义—牛栏山区域拦访调研 86 三、 大空港区域拦访调研 99 四、 北京市内(东北四环）区域拦访调研 115 五、 怀柔区域拦访调研 126 第七章 需求深访研究 130 一、 金汉绿港策划总监，吕先生 130 二、 天竺房地产开发公司副总，朱先生 133 三、 中房水木兰亭销售总监，冯先生 134 四、 固安孔雀城策划总监，陈先生 135 五、 易郡销售总监，苏小姐 136 六、 固安孔雀城成交客户，王先生 136 七、 曹先生 139 八、 牛栏山酒厂中层干部，寇女士 141 九、 毕女士 143 十、 刘先生 144 十一、 翟先生 145 第八章 购买意向购买能力综合分析 147 一、 顺义城区－牛山区域 147 二、 后沙峪－天竺之空港区域 148 三、 北京市区区域 148 四、 本项目目标客群 149 第九章 市场定位及产品设想建议 151 一、 本项目市场定位 151 二、 产品初步设想 155 三、 中小户型搭配/改造方案 159  顺义区别墅市场环境研究 目前，顺义区域别墅市场主要集中在三个区域，温榆河别墅区、京东别墅区和潮白河别墅区。 顺义别墅区分布图 温榆河别墅区 温榆河别墅区在售别墅项目 区域 在售项目 后沙峪区域(京承-京顺路温榆河以北) 龙湾别墅 优山美地 水青庭 莫奈花园 天竺区域(京顺-机场高速，温榆河以北) 丽嘉花园 丽莱花园 棕榈滩 北皋区（温榆河以南） 香江花园 大湖山庄 观唐 长岛澜桥 卓锦万代 温榆河别墅与在售别墅项目分布图 顺义温榆河在售别墅项目 温榆河别墅区在售项目供应情况 项目名称 容积率 总建面 物业类型 市场均价 单套总价 优山美地 0.64 46.5万 独栋 2万 800万起 龙湾别墅 0.49 32.7万 独栋 1.7万 480-530万 水青庭 1.02 5.11万 叠拼 1万 220-290万 莫奈花园 0.8 40万 叠拼 0.7万 127-151万 联排 0.8万 175-246万 双拼 1.1万 380-406万 丽嘉花园 0.38 6.4万 独栋 2.1万 488-810万 丽莱花园 0.52 7.6万 独栋 2万 1200-7000万 棕榈滩 0.35 12万 独栋 2万 600-1000万 香江花园 0.21 35万 独栋 2.5万 560-1200 联排 2.3万 430-460 大湖山庄 0.25 6万 独栋 2万 800-1000万 观唐 0.47 11.8万 独栋 2万 580-1100万 卓锦万代 0.52 8.45万 联排 1.3万 470万 0.9万 205万 该区域是北京最早的别墅聚集区域，早期以外销别墅为主；区域具备温榆河优良的自然景观条件，距离机场较近，涉外氛围浓厚；独栋别墅容积率在0.2-0.6之间，价格相对较高，销售单价平均在18000元/平方米以上，区域主力总价在500-1000万/套。叠拼/联排别墅项目容积率在0.8-1之间，价格8000-10000元，总价在170-250万/套左右。高端别墅客户以外籍或者投资客为主，别墅租赁市场相对看好； 未来该区域还将有大约近200万平方米的别墅项目投入市场（中海柏联花园、罗马湖别墅、东隆别墅等），均以独栋别墅为主。未来温榆河沿岸别墅的发展趋势是竞争更加激烈，产品更加丰富。从温榆河沿线目前及未来的潜在项目分布来看，龙湾别墅、优山美地二期、丽莱花园都位于温榆河与京承高速交会处的上游，这已经与传统的温榆河别墅沿京顺路而建有所不同，即有逐渐向西移至京承高速沿线的趋势。除了纯独栋的高端别墅产品，温榆河区域也出现