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新都区龙桥镇蓉垚地产项目 市场预判暨物业微调建议 龙桥，堪称距离成都最近的房地产开发处女地。 目前仅有两个商品房项目启动，较大的项目龙腾嘉园建筑面积不过6万余方，可开发空间巨大，市场后劲十足。 本项目净用地超过11万平方米，计容总建面31.24万平方米，属本区域绝无仅有的超大项目，关键在于抓住龙桥本地刚需之外，更大程度的把握以成都北门为核心的外围购房群。 项目指标基础信息： 本项目的价值核心 基于本项目特殊的区域和龙桥镇的房地产市场特征，对本案的价值做如下分析： 一、龙桥镇距离成都10公里，占据天然的交通优势；毗河上游穿境而过，自然环境优越；拥有家具、机械、服装、中药材等支柱产业，但是房地产开发已然是一片空白，本案必将作为区域标杆项目，对成都、新繁、斑竹园、大丰、团结、安靖等地的目标购房群产生强大的吸附力。 距新繁镇7公里 距斑竹园1.5公里 距绕城2公里 距成彭公路1公里 距成彭高速出口2.5公里 距团结、安靖5公里 据成都北三环10公里 二、项目计容总建面31万方，属区域超大项目，环境塑造空间较大，产品设计对市场的针对性极强，几近完美，高赠送率在10公里辐射范围市场供应具有极强的竞争力。 三、整个镇域商业分散，此前无集中商业体，且普遍档次偏低，与拥有300余家企业的产业集群镇的消费需求相较，格格不入，本项目正好填补商业供应市场空白。 四、70㎡(变套三)~111㎡（变套四）的户型区间，大部分户型有灰空间利用，不仅功能齐备，而且易于控制总价，高性价比的产品更能迎合刚需市场。 难点分析 我们判断：只要营销公司在本项目辐射的区域拥有丰富的客户资源和资源整合能力，加上推广跟进得力，住宅的销售没有压力，而本项目真正的难题在于商业。 原因如下： 一、商业是整个项目的最大利润点，然而本项目占据30525㎡的商业体量，已经不局限于满足社区商业配套，而本项目所处地段距龙桥镇中心上有1.5公里的直线距离，且周边无任何产业或集中居民区，没有人气的商业几乎无价值前景可言。 二、商业初规方案显示：商业呈双排内街格局，内街对经营业态要求极高，通常在成熟商业区或旅游区才有成功运营的基础，这种布局和定位稍嫌牵强。 三、26层40余㎡的小户公寓，针对性不强，客群定位模糊，有待斟酌。 因此，我们建议商业物业的定位与布局，有必要重新调整思路，寻求低风险的发展之道。 住宅物业的解决之道： 一、充分解读产品价值，将“国际化生态社区”和“高得房率”作为核心价值逐一分解，贯穿多个卖点形成价值链，最终呈现“高端生活形态”和“高性价比”代言产品。 二、充分利用圈层营销模式，确立城市中坚阶层的首选物业。 三、挖掘我司近8年来，在沙西线片区积累的客户资源，从欢乐谷的府河星城到三道堰的水乡中南海，我司代理销售的17个楼盘，蓄积客户资源近60万，超过2次购买我司代理项目的客户，不少于2000个，通过每年的常规性回访和上策（西区）购房超市联动，加上九里堤项目的客户资源共享（通过城区接待中心实现共享），成功嫁接客户资源至本项目。 四、针对本项目距离成都仅10公里的地理优势，我司在西藏、新疆、兰州以及四川三州地区设立的外销点，将为本项目带来充足的购房群。 因此，住宅物业销售几乎无压力可言。 商业物业的解决之道： 一、调整产品定位思路 以特色商业作为项目的品牌推动力，扩大在成都西北片区以及整个新都和郫县部分区域的影响力，借以提升住宅物业关注度，让住宅与商业两种物业互为影响、彼此促进。 1、深度研究龙桥的历史文化，为本商业注入文化内涵，打造知名的餐饮、休闲特色街： 导入近代思想家“吴虞故径”的理念，形似琴台故径，将仿古建筑与现代都市生活元素巧妙结合，自然融入旅游文化，最终打造具有旅游价值的美食休闲文化街。 或者，挖掘“龙桥汉代作为蚕丝贸易集散地”的繁荣再现，打造类专业市场，专营正宗的蚕丝、棉纺产品，融入制棉纺纱的过程化情境，加入体验、互动内容，依次为核心引擎推动商业物业的发展。 2、上述建议，前者则需将内街顶部覆盖采光顶棚，形成峡谷式商业形态；后者则需要将商业改成整体裙楼大商业。 商业物业的解决之道： 二、商家从何而来？ 如果定位成美食休闲步行街，必须通过特色商户带动品牌商家，否则招商难度很大。 如果定位成类专业市场，必须通过政府力量吸引荷花池类似产品的经营户，并以此带动新入行的经营户。 无论做合作经营业态定位，首先要有清晰的核心主力业态，其次要充分考虑运营管理模式，提供被无懈可击保障方案，此外文化在本案商业中是成本最低、推动力最强大的因素，倘能融入旅游文化元素，与毗河健康绿道、龙桥薛家船名胜风景区形成旅游动线，商业的价值和推向市场的压力将无形减小，再辅以社区商业形如超市、茶楼等配套，项目中高端定位将更容易落地。 三、小户型解决建议 预留主题文化酒店，120个房间，除去酒店物业配套，剩余房