蜀都国际项目市场调研报告.docVIP

“蜀都国际项目”市场调研 一、城市经济背景背景经济背景、城市规划背景、城市房地产发展概况 一、区域房地产发展概况、 一、同类可参考竞争案例调研与分析 调研案例界定：案例定位和物业形态相近、开发周期与本案接近、销售周期与本案重合。 调研个案----拉·德方斯、中水电大厦、特拉克斯 二、本地可参考案例调研与分析 调研案例界定：案例为产品设计、配套设施、市场接受度等方面具有特色的项目、在写字楼市场上具有一定知名度的项目。 在建个案——凯德莱福士广场、仁恒置地广场 在售个案----力宝大厦、新视界广场、喜年广场 租赁个案----威斯顿联邦大厦、香格里拉大厦 杰出个案----丰德万瑞中心 三、外地可参考案例分析 调研案例界定：案例定位和物业形态相近、在当地写字楼市场具有一定知名度。 调研个案----佳程广场(北京) 银泰中心（北京） 第四章 项目所在区域竞争市场调研与分析 一、写字楼市场调研与分析 区域未来3年内办公物业供应量在2009-2010年将会有较大幅度增加，总体供应量预计将达到804.6万㎡，天府大道沿线办公物业在09年后将进入较为激烈的竞争局面。 二、行政公寓市场调研与分析 随着市场的不断发展，区域内行政公寓物业的转变经历了三个阶段： 早期----高品质住宅物业转变的商住物业（凯莱帝景、盘谷花园） 近期----纯办公物业内增加的小户型产品配套物业（商鼎国际、丰德国际） 目前----以办公物业为主的复合型产品，配套有亦商亦住的行政公寓项目。（凯德来福士、叠翠峰） 三、商业市场调研与分析 区域内各商业开发用地主要分布于天府大道沿线以及行政、金融中心、地铁站出入口等核心口岸。伴随区域内大量商业土地的入市，预计在未来3年即将形成，届时南部新区商业供给总量将达到约为90.7万㎡。 四、酒店市场调研与分析 天府大道沿线两侧将会是未来高端酒店物业分布的主要地段。在未来3-5年，南部新区将至少建设10个以上五星级酒店，酒店物业供给总量将达到约为65.2万㎡以上。 第五章 目标客户调研与分析 一、客户购买特点分析 从写字楼的用途来看，可以分为办公自用和投资两种。以购买为主的企业是本案的主要消费群体。 二、各板块目标客户分布特征 拟从客户行业、需求特征等方面分析各代表板块客户现状。 本次调研将成都市办公物业划分为四个板块，分别为：中心城区板块（顺城街沿线、天府广场）、城南商务区板块（人民南路沿线）、天府大道沿线（人南立交以外，包括高新南区）、一环路沿线。 第一章 城市宏观背景分析 本章要点概述： 写字楼市场发展，与城市经济发展密切相关—— 就城市经济背景而言，成都城市综合竞争力增长显著，GDP、人民币存款及人均可支配收入均位居前列； 就城市发展前景而言，为更快更好的加速成都国际化进程，近年来在城市交通、国际企业引入、城市功能规划等方面的建设发展都投入巨大，且取得了明显进步。 就房地产市场发展而言，尽管国家系列宏观调控，给市场成交造成了较大冲击，但鉴于市场刚性需求空间及成都上升空间仍然较大，加之在国家近期利好购房政策的刺激下，未来房地产市场总体发展方向基本健康稳定。 一、城市经济背景背景 目前成都已从地方经济发展进入全国4大区域经济（成渝经济圈）的大发展阶段； 2007年6月，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区获批，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区。 2、经济背景13698 9.7% 12487 2 北京 10488 9% 9622 3 广州 8215 12.3% 7315 4 深圳 7806 12.1% 6963 5 苏州 6701 13% 5930 6 天津 6354 16.5% 5454 7 重庆 5096 14.3% 4458 8 杭州 4781 11% 4307 9 佛山 4300 15.4% 3726 10 宁波 3964 10.1% 3600 11 武汉 3960 15.1% 3440 12 成都 3901 12.1% 3480 13 大连 3858 16.5% 3312 14 南京 3775 12.1% 3011 15 唐山 3560 13% 3151 16 长沙 3000 15% 2609 17 济南 3000 13% 2655 18 郑州 3000 12.5% 2667 19 哈尔滨 2868 13.2% 2534 20 石家庄 2770 11% 2496 21 福州 2296 13.1% 2030 22 西安 2190 15.6% 1895 23 合肥 1664 17.2% 1420 24 厦门 1560 11.1% 1404 25 太原 1468 8.1% 1358 26 南宁 1316 14.5% 1149 27 乌鲁木齐 1020 1