商业地产运营管理.doc

商业地产开发定位、招商策略及运营管理 【课程】伴随首新一轮商业地产发展热潮展开，无论是新开的商业项目，还是旧有的运营项目，都会或多或少出现一些问题，比如定位不够明确从而导致招商困难，规划不够合理流不够充足，管理不够规范导致秩序比较混乱，业态分布不合理导致项目升级换代比较尴尬等，本课程将重点从商业项目定位、规划设计、盈利模式分析、招商运管理管理等多处入手，休中解决前期定位与后期管理，初始规划与升级改造，开发运营与招商管理等多重矛盾。【课程收益】全盘讲解商业地产三种盈利模式及五大盈利要点，在开发乱潮中教您正确把控核心赢利工具；重点解析商业地产开发运营中的商业定位及商业设计，如何让落地更精准让项目更吸引人；全过程精细化、全体系解读商业地产招商策略与运营管理细项及核心要点把控；通过学习，全面熟悉商业地产开发与管理，商业运营部分的配合协作方式，并掌握环境管理、细节管理等商业物业运营于一体的工作知识及实战技巧。【课程对象】房地产企业及相关企业董事长、总经理、副总、营销策划总监、招商经理等中高层人员各类商业地产经营机构、管理服务机构、策划营销机构、规划设计机构及相关各界人士【培训内容】第一部分：商业地产开发运营一、商业地产基本概念1、商业地产五大模块2、如何认识和研究一个综合商业项目的商圈：认知维度3、商圈案例分析：重庆万科河运校及地块项目（含形成历程、商业类型对比、业态结构、消费模式、商圈交通、品牌分布等）二、商业地产的分类（一）按照行业类别分类（二）按照市场辐射范围分类（三）各形态形态商业地产案例分析1、社区型商业案例分析2、区域型商业案例分析3、超区域型商业案例分析4、超级型商业案例分析5、目的地型商业案例分析6、专业市场型商业案例分析（四）按照物业形态分类三、商业地产开发与住宅开发的区别1、综述：商业地产开发与住宅开发的重大区别2、商业定位和住宅定位的区别四、商业地产的三种盈利模式及五大赢利要点1、盈利模式：在“租”和“售”之间进行选择2、三种商业地产的盈利模式对比3、商业地产地产赢利要点端正心态→一荣俱荣→招商前置→主题定位→退出机制五、商业地产项目定位（一）如何进行商业市场定位（市场定位的推导思路详解、1、项目立地条件研究2、项目经济环境的分析和生活结构研究3、区域城市结构调查和城市发展规划调查4、商业发展规划和政策研究5、辐射区域的确定和零售业结构研究6、竞品及典型性案例研究7、消费者消费行为的调查和研究8、综述：两大定位手法大PK：稳健定位VS品牌定位（二）商业地产商业业态定位1、初步业态组合定位2、主力店招商反馈3、调整业态组合4、确定设计方案、政府报批5、关键概念“坪效”重点解析（三）商业地产商业价格定位1、价格定位的重要性2、如何进行商业价格定位3、方法一：成本定价法4、方法二：市场比较法5、方法三：租金反推法六、商业地产设计难点（一）商业设计的误区：常见的设计误区解读1）外观设计综合症2）平面布置综合症3）道路规划综合症4）忽视前期商业定位与规划（二）设计应遵循的商业原则1）土地的高强度开发2）便捷的外部交通诱导3）高效的内部人流组织4）重估楼层价值体系5）创造高附加值空间6）商业建筑本身就是广告系统7）延续地方文脉、提升商业文化品质8）设计具有社区活力的城市公共空间第二部分：城市综合体的招商策略一、商业地产招商计划的制定（一）招商原则1）统一规划、统一招商、统一运营2）先主力店招商、次主力店招商、后小商铺招商3）租金水平和商业经营整体规划，需长期与短期收益相结合，追求利益最大化4）开业时保证80%的入驻率，保留一定空间，开业后进行业态调整（二）招商顺序1）先招主力店、再招次主力店、最后招散铺2）先招面积大的，先招租金水平较低者3）随着招商进度推进，商家资源积累越多，中小商家信心加强，有利于取得更高水准的租金二、主力店的开店要求（将进行分类进行开店要求的说明）1、超市类：沃尔玛2、电器类：苏宁电器3、休闲类：SPA洗浴中心4、餐饮类：连锁快餐店5、休闲类：KTV6、餐饮类：面点、面包房三、商业顾问公司、运营管理公司、物业管理公司早期介入至关重要（一）商业管理制度的制订与完善（二）商户关系的接收与整理（三）开业前商业装修监督、商品管理、企划工作的执行以及其他开业前的准备工作1、关于整体概念与业态推论2、关于商业部分、写字楼部分、住宅部分的建议3、定价策略与项目投资测算、现金流测算4、广告宣传：应根据项目整体诉求选择广告渠道与样式5、案例分享：大阪难波城市综合体第三部分：商业地产运营管理一、运营