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房地产开发会计核算——第六、开发间接费/第七、开发成本的结转/第八、竣工决算2010-08-02 21:02第六、开发间接费 开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。） 一）工程管理费 1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用 2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用 3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。 4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖 5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。 二）营销推广费 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括： 1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏 2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告 3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品 6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等 7）现场销售器具费：饮水机、家私等 8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等 9）卖点增加费： 10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用 11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。 12）销售模型费 13）展销费：展位费、布置费、制作费等 14）其他 三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 四）物业管理完善费 包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用， 借：开发成本——房屋开发成本——开发间接费 贷：开发成本——开发间接费用 第七、开发成本的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本， 借：开发产品 贷：开发成本——房屋开发成本 “开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。 第八、竣工决算 房地产项目的竣工决算，应该在相关部门核发《竣工备案表》之后进行。但是一般好像都拖得比较晚才做。 竣工决算通俗的理解就是，在税务部门授权下，由注册会计师或注册税务师对房地产公司的项目开发成本进行审查、核算，在符合税务部门要求的前提下，最终确定企业的开发成本。再白话一点就是，房地产开发企业会计核算形成的开发成本，其中不符合要求的要剔除掉，本来应该进成本而没有进的要计入。还要根据项目的档次，核算单位成本是否合理。 开发项目成本的确定，主要关系到企业的“土地增值税”和“房产税”。而这两种税的计税依据又是矛盾的。土地增值税是以转让国有土地的增值额为计税依据的，增值额就是转让国有土地使用权取得的收入减去扣除项目后的余额，扣除项目中的大部分就是开发成本部分，所以在转让收入一定的情况下，开发成本越大，相应的土地增值税就会越少；房产税的计税依据，一是房产的余值，二是出租房屋的收入，就第一种情况来说，开发成本越大，相应缴纳的房产税就越多。所以在确定开发成本时要综合考虑这两个税负，尽量做到让企业的负担最小。