第9章 典型目的房档呢产估价.ppt

第九章典型目的房地产估价;一、房地产抵押的含义 ;在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 房地产抵押为抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产产生的特点，房地产抵押价值的评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择等方面与其他估价目的估价的不同。;二、房地产抵押的法律规定;二、房地产抵押的法律规定;二、房地产抵押的法律规定;三、房地产抵押价值评估的特点;三、房地产抵押价值评估的特点;;三、房地产抵押价值评估的特点;四、房地产抵押价值评估的常见类型与方法;四、房地产抵押价值评估的常见类型与方法;;二、征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律法规及文件 ;三、征地补偿估价 ;三、征地补偿估价 ;三、征地补偿估价 ;四、城市房屋拆迁补偿估价 ;一、房地产拍卖保留价评估含义;二、房地产拍卖的相关法律规定;二、房地产拍卖的相关法律规定;三、房地产拍卖保留价评估的特点定;三、房地产拍卖保留价评估的特点定;四、房地产拍卖保留价评估的技术路线定;五、房地产拍卖保留价评估的类型与方法;一、房地产转让价格评估的法律规定 ;二、房地产转让价格评估的特点 ;一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定 ;（二）取得国有土地使用权，必须交纳土地有偿使用费等费用 《土地管理法》第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”;（三）出让方式及价格管理 《城市房地产管理法》第十二条第一款规定：“土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。”这是对土地使用权出让方式的规定。 拍卖方式是国有土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让方，就其出让土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权出让价格的方式。 招标方式是在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞投某宗地土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者，确定土地使用权价格的方式。 协议方式是土地使用权有意受让方直接和国有土地所有者代表就有偿使用土地进行一对一的协商，确定土地使用权出让金等有关事宜的方式。 《城市房地产管理法》第十二条第三款规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。需增加现行的挂牌等出让方式，国家作价人股授权经营。;（四）转让以划拔方式取得的土地使用权的房地产时应缴纳的土地使用权出让金 《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。”;（国有土地使用权出让价格评估与其他目的的估价相比，有以下特点： （一）国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准 （二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 （三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 （四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性;（一）市场法 市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。 ;（二）假设开发法 假设开发法是评估国有土地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的剔除建筑物部分的剩余土地部分价格。 ;（三）成本法 成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。《规范》规定，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋拆迁安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在《土地管理法》等法律、法规中已作规定。城市房屋拆迁安置补偿费用的金额，可根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费和税金依据相关法律、法规、政策的规定。;（四）基准地价修正法 基准地价修正法是以该区域??级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依