第五章 土地权属管的理.ppt

第二章 土地权属管理;社会生产关系和生产力发展水平;B）土地使用权：指依法对土地的用的权利。;指人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。;二、 我国土地制度及其特点;土地所有权与使用权的形成与确认;二、集体土地;（二）所有权和使用权的取得（确认）： 1、农村自留地、自留山、宅基地使用权是根据有关法规和政策取得的。 2、集体土地所有权的确认：通过申报，审查，核准、登记造册，核发证书，确认所有权。 3、集体土地建设用地使用权的确认，与上述程序相同。 4、 承包地使用权，一般是通过合同的形式加以确认．;一、 土地产权及其基本属性;二、 土地所有权的主体、客体和内容;集体土地所有权;国有土地使用权; 国务院在《关于制止侵占耕地建房的通知》规定，农民不准在承包地、自留山、自留地、饲料地上建房、葬坟、挖坑起土、毁田打坯、烧砖。 ;第三节 土地权属管理;二. 权属管理的内容;第四节 土地使用权的出让管理;实施步骤;二、土地使用权出让年限和方式 ;大型或关键性的发展计划与投标项目。 ;3、土地使用权出让后，在使用范围上的限制及法律责任： （1）使用性质、用途和范围方面受有关部门的管理和监督 （2）地表、地下资源的所有权依然属于国家 。 （3）不能在使用的土地上从事应由我国政府垄断从事的企事业。 （4）土地使用权受让者可以有偿转让、出租和抵押。 四、对土地使用权出让管理的主要内容 土地使用权出让的行政管理工作是由国家土地管理部门主管；国土资源部负有主管国家土地使用权出让的行政管理责任。; 1、负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的落实； 2、代表政府与受让方签订出让合同；负责办理出让后的土地登记、发证等有关工作； 3、监督并检查受让方执行合同情况，处理发生的问题，依法进行经常性管理。 4、负责出让后所产生的转让、出租、抵押等土地使用权变更和确认的权属管理； 5、负责对《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的起草制定和颁布实施后的解释。 五、土地使用权出让实践的成果与存在问题 1、实践成果：为国家积累了资金（容资），减少了土地浪费，加大了土地高效利用的力度。 2、存在问题：土地资产流失，耕地减少，出让市场混乱现象普遍。;Ｂ）交换，也叫“互易”：是指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外的物而订立的合同。 前提是双方都要支配对方的物；以物易物是其基本特征。;A）必须是已出让的土地使用权。 B）必须按要求对土地进行了投资开发、利用的土地;（二）、土地使用权转让的原则;ａ）一级市场（出让）政府垄断；二级市场则是在政府管理、调节下开放的土地市场。 ｂ）对土地使用权转让的二级市场，国家要通过征收税费的方式，将土地使用者因转让土地而增值的超额利润的一部分收归国家所有，国家要给予登记过户，承认其有效。 ｃ）出让后的土地使用权可以流动。 ｄ）房产和地产紧密相联;二、土地使用权的出租;（三）土地使用权出租的内容 内容：法律关系的内容—法律关系主体所享受的权利和承担的义务 ; 出租人---收取租金和监督承租人合理使用租赁物的权利，将土地使用权及其地上建筑物等交付承租人使用的义务，承担修缮和除去妨害的义务； 承租人---取得土地使用权及地上建筑物的权利，合同期满后取得提供的担保物，交纳租金的义务，合理使用租赁物的义务，保管义务，合同期满后返还租赁物的义务。 （四）土地使用权的出租的有关问题： 1、土地使用权出租是土地有偿使用的一种形式 2、土地使用权的出租与土地公有制并不矛盾 3、租金的确定 ：对一般企业，收缴的土地使用权的租金，应包括绝对地租和级差地租，并且应由市场决定；对公共服务部门，根据产品是否是按市场价格销售，是否由国家限制或给予财政补贴，区别对待；对公共生产部门、居民租用住宅 ，则应尤为从低。 4、租后监督和土地隐形市场管理;三、土地使用权抵押;（一）、土地使用权抵押的前提条件;（二）、土地使用权抵押程序 1、支付地价款的贷款：凭土地使用合同书及有关文件在银行办理抵押贷款手续。 2、用于开发建设的抵押贷款：持具有法律效力的土地使用权文件，向银行申请贷款；对抵押物估价；最后按小于抵押物价值的额度贷款。 3、签订抵押合同。 （三）抵押权与债权管理 一经形成抵押关系，抵押权便成了债权的附从权利，债权不消失，抵押权也不能再行转让、出租。 债权人对土地使用权拥有监督的权利。 对土地使用权抵押的管理：主要是管理形成的抵押关系；办理登记手续，抵押关系消失时，也须办理注销抵押登记手续；要防债务人一旦破产使土地出让合同的兑现困难。;四、土地使用权的上市集股 ;第六节 土地的征