第十九二十二十一章的物业管理的基本理论.ppt

物业管理;第一节 产权理论 第二节 公共选择理论 第三节 委托代理理论 第四节 价格理论 ;第一节 产权理论;第一节 产权理论;第一节 产权理论;第一节 产权理论;2.物权的种类 物权在民法上可做多种分类。 （1）所有权与用益物权 所有权：所有人对归属于自己且能全面支配的物所享有的权利； 用益物权：用益人在他人物上设立的以使用、收益为目的的物权。;（2）不动产物权与动产物权 对于物权的设立、行使具有意义。 （3）必须登记的物权、无须登记的物权与可以登记的物权 此种划分对于物权的变动、效益、管理具有重要意义。 必须登记的物权：如房屋所有权； 无须登记的物权：如手表、衣服； 可以登记的物权：如土地承包经营权（经登记可 以对抗第三人，未经登记不能对抗第三人）。;（4）本权与占有 此种划分在于判别占有物上有无本权的存在，以确定保护方法。 物权相对占有称为本权。占有是一种法律事实，指对物有事实上的管领力，而不问占有人在法律上有无支配该物的权限。;（四）什么是物权法 物权法是调整物权关系的基本准则，是所有制关系的法律体现，是市场经济的基本法律。 物权法有广义和狭义之分： 1.狭义的物权法指集中调整物权关系的法典，即《中华人民共和国物权法》。 2.广义的物权法除含狭义的物权法外，还包括散见于其它法律中有关物权关系的条款。;（一）物权法属于私法，即民法 财产法：规范经济生活 私法 保护财产秩序 身份法：规范伦理生活 保证身份秩序 ;（二）物权法属于财产法 财产归属法：财产归属于特定的权利主 体，具有排他性，且他人对此种归属具有 财产法 绝对不干涉的不作为义务。 财产流转法：财产流转秩序为目的，其流 转得经由权利主体的自由意思完成。 ;（三）物权法是有形财产归属法 有形财产归属（动产、不动产） 财产归属法 无形财产归属（知识产权法）;二 、物权法与市场经济 市场经济是以分工为基础的交换经济，即商品经济. （一）市场经济的两个条件 1.有可供交换的商品，如货币、财产。 2.所有者可按个人意志自由处分其拥有的财、物。 （二）市场经济的两个前提 1.所有者的权利保护－－产生所有权制度。 2.自由处分权的保护－－产生合同制度。;;;;;不动产所有权;（二）建筑物区分所有权的构成;（三）建筑物区分所有权 1.复合性。 由三要素构成，不同于一般的所有权。 2.专有所有权的主导性 在三要素中，专有所有权具有主导性。 （1）取得专有所有权，才取得后两项。 （2）专有所有权的大小，决定后二项权的大小。（如 表决权） （3）只对专有所有权进行登记。 3.一体性。 三权一体。同时转让、抵押、继承。 4.权利主体身份之多重性。 专有所有权人，共有所有权人，成员权人。 实际意义在于处理共有部份的共同关系。;（四）专有所有权与共有所有权 1. 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用 （1）内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务 （2）责任：专有部分——业主自己承担 共用部分——分别由物业管理公司与业主大会及业主委员会承担 （3）费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——分别由物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担 （4）权利义务不同 （5）有利于解决纠纷;;;;（3）最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间。 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层。 （4）壁心和最后粉刷表层说 实质为一种折衷说。 在内部关系上，取最后粉刷表层说。 在外部关系上，取壁心说。;;;专有部分所有权;4.共有所有权（共有部分持分权） 全体区分所有人共同共有 （1）共有所有权 建筑物某一部分区分所有人共有 二人共有