镇江太古城项目(宾馆地块)设计解决方案.ppt

ZB地块业态规划 时尚 品质 便捷 愉悦 潮流 业态三：社区配套，满足周边常住居民生活类消费需求，完善项目业态功能。 业态一：零售，与购物中心形成差异化，以大众化消费水平为主，以时尚潮流、经济实惠为特征 业态二：餐饮休闲，体现小资、情趣、休闲的消费特征，与购物中心档次相匹配，滞留零售消费人流，实现重复消费。 * ZB商业街定位 3 3 零售 名品街 零售 精品街 零售 潮品街 社区商业 生活休闲街 ZB地块业态：1F * ZB商业街定位 3 3 零售 名品零售 餐饮/休闲 咖啡、简餐、特色餐饮、日韩料理、茶餐厅、冷饮、甜品 社区商业 美容、美发、美甲、SPA、健身、个人护理等 * ZB地块业态：2F ZB商业街定位 3 3 餐饮 品牌中餐、江湖菜、自助餐、火锅、特色餐饮等 休闲 洗浴、足疗、茶艺、咖啡、养生、健身、中医馆等 娱乐 KTV、商务会所、电玩、酒吧、书吧等 * ZB地块业态：3F ZB商业街定位 3 3 餐饮、休闲娱乐 * ZB地块业态：4F ZB商业街定位 3 3 * ZB商业街定位 3 3 考虑到总价控制和售后返租的经营策略，商铺面积应尽量划小 大开间，小进深，开间进深比控制在1:3，异形铺尽量不出现 面积配比 设计要求 1F 60㎡以内占80%，以40-60㎡为主 原则上不出现100㎡以上的铺 1F商业街多开口、多节点、多广场、多交通体 2F 60㎡以内占70%，大于100㎡控制在10%以内 原则上不出现150㎡以上的铺 3F 为降低3、4楼单铺总价，并考虑采取返租销售模式，3、4划铺面积控制在60㎡以内 尽量多做露台赠送 4F 部分铺面做挑空赠送 整体市场环境 1 ZB销售商业整体定位 2 ZB地块商业街定位 3 3 ZB商业街销售模式建议 4 4 ZB商业街返租测算 5 目录 * 租赁市场：镇江商业街数量较多，但经营状况很不理想，租金较低。本项目商业街的返租经营将面临严峻的市场与竞争，开发公司须为返租进行较大金额的贴补与较大力度的招商优惠政策。同时，从经营角度看，返租年限以整体8年为宜。 销售市场：镇江商业街以3-8年返租销售为主流，本项目体量较大，如直接销售，将面临较大市场阻力。同时，由于部分项目短期返租后产生较大的负面影响，购房者对短期返租已产生一定抗性，如返租年限太短（如3-5年），市场竞争力不强。 项目总体：项目为镇江主城区超级大盘，开发周期长达6年以上，住宅与商业销售体量大，前期商业街的经营状况将直接影响后期销售速度与溢价，进而影响项目整体的安全性与盈利能力。从项目整体看，建议首期ZB商业街全部返租，并通过良好的经营支撑项目后续开发与销售。 * ZB商业街销售模式建议 4 4 租金预测 地块 楼层 面积（㎡） 租金预测（元/建面平方米/月） ZB 1F 8700 121 2F 8500 69 3F 8500 46 4F 800 46 总计 26500 平均租金78 * 说明：项目商业街预计于2016年6月交房，表中为2016年租金 ZB商业街销售模式建议 4 4 整体市场环境 1 项目商业街整体定位 2 ZB商业街定位 3 3 ZB商业街销售模式建议 4 4 ZB商业街返租测算 5 目录 * 编号 模式 模式内容 返租回报（对客户） 备注 1 8年 固定回报 整体返租8年，每年向客户支付固定回报，前3年回报充抵售价，但返租回报仍按原价计算 提价22%，均价30500元/平方米，抵扣后签约价为25010元，仍在目标底价25000元之上， 租赁综合税费由客户承担 第1年：5% 第2年：6% 第3年：7% 第4年：7% 第5年：7% 第6年：7% 第7年：7% 第8年：7% 8年合计：53% 返租期限有利于实际经营 2 8年 市场租金回报 整体返租8年 每年向客户支付市场实际平均租金 提价10%，均价27500 租赁综合税费由客户承担 约定初始租金 第2年起年递增6% 从交房起第7个月计租（客户承担6个月免租期,实际收租7年半） 镇江市场返租模式以固定年回报为主流，此种模式是否可为市场接受需要开发公司论证 项目返租测算 5 返租模式 根据项目实际情况，为项目设计了2种返租模式，分别作出测算。 * 项目返租测算 5 ZB地块基础数据-物业面积、目标销售单价与总价 楼层 建筑面积 （平方米） 销售单价 （元/平方米） 销售总价 （元） 1F 8700.00 38635 336124500 2F 8500.00 23181 197038500 3F 8500.00 13909 118223100 4F 800.00 13909 合计1-4F 26500.00 25000 662512980 * 楼层 建筑面积（平方米，