世联2009年沈阳万科的深蓝营销策略总纲.pptVIP

万科深蓝09年度营销策略总纲 谨呈：沈阳万科房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2009.01. 01 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2 首先， 对08年销售情况进行回顾—— Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3 其中： 住宅销售额20324万元， 车库销售额1197万元， 车位销售额644.8万元， 商业销售额1313万元。 新榆公馆共完成销售额23479万元，销售面积约53117平! 2008年销售住宅共413套，销售车库60个，销售车位133个，销售商业11套。 08年新榆完成了预定销售目标，在市场上树立了较好的口碑，体现了一定的竞争力。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4 各产品现销售量较均衡，新增库存量得到较好控制，价格调整成为淡市下重要的销售手段 库存产品得到较好的消化 30-33#基本消化完毕； LOFT产品整体销售率达到62.5%； 38-39#去化率平稳； 14#圣加纳楼王、商铺与车库产品消化较慢，剩余量偏大； 图1 在售产品线的去化量 图2 08年各月去化速度 08年上半年度市场大势平稳，消化速度也相对稳定； 下半年淡市席卷，通过新货加推、客户深度挖掘及价格调整，保证销售速度的稳定； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5 报告思路 目标及目标分解 实现目标面临的问题 达成目标的举措 项目本体核心价值提炼 区域市场竞争 客户现状及趋势判断 淡市营销研究 出路探讨 公关策略 活动原则 活动目的 活动建议 展示策略 外场展示 售楼部展示 样板间展示 客户策略 团购客户 拆迁户 老带新 客户深拓 价格策略 新品价格定位 库存价格调整 推广策略 形象定位 渠道选择 诉求点 推售策略 推售原则 推售节奏 任务计划 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 6 1 报告结构 Mission? ——目标梳理 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 7 万科深蓝09年销售目标1.41亿元 销售面积34162平 实现目标意味着什么…… 全年销售500套以上，完成项目约85%的销售率 销售均价达到4137元/平方米，在浑南区域内偏高。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8 按消化产品类型看，住宅是主体，商铺和车库是销售难点。90平以下产品是销售主力 09年住宅销售面积预计销售目标为26407.75平； 09年车库预计销售目标为2197.72平方米； 09年车位预计销售目标为4091.6平方米； 09年商业网点预计销售目标为1465.23平方米。 图3 住宅产品的目标分布 09年销售任务中，库存与新货差不多各占一半，库存的销售压力依然较大； 09年销售任务中，商铺、车库、车位均为库存产品，其中商铺和车库的为销售难点。 图4 各产品线销售任务面积比例 Evaluation only. Created with Aspose.Sl