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卢湾海悦花园市场调的研报告
报告单位: 上海天启企业策划有限公司
上海开启房地产投资咨询有限公司
报告日期: 二00二年十二月
天启 开启
地址:上海市凯旋路2200号2楼
电话:021传真:021卢湾区房地产市场分析
区域概况
卢湾区是上海中心城区之一,位于市中心南部,北距人民广场2公里,距铁路上海站5公里,西至虹桥机场15公里,东抵十六铺客站3.5公里。境域四至:东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接;沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头,与原南市相邻,西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口,与徐汇区交界;继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路,至成都南路,与静安区相连;沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻,全境东西约2公里,南北约4公里,总面积8.02平方公里,其中水域面积0.5平方公里,
区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道,共设83个居民委员会。
截止2001年末,全区常住人口34.63万人。
卢湾区住宅市场概况
2001年四季度-2002年三季度卢湾区商品房供求关系
卢湾区 批准预售面积(万平方米) 占中心城区总量比重(%) 已登记预售面积(万平方米) 占中心城区总量比重(%) 供求比 2001年4季度 58.56 90.66 15.17 39.25 1:0.26 2002年1季度 2.11 66.35 13.72 35.13 1:6.50 2002年2季度 14.38 23.12 14.97 36.40 1:1.04 2002年3季度 22.32 55.30 13.48 38.21 1:0.60 合计 97.37 57.34 57.34 37.21 1:0.59 由上可见:
中心城区供给量主要集中在本区域,四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%;区域成交量波澜不惊,四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动,各季成交量占总量比重均在40%以下。
近四季度,区域累计供求比仅为1:0.59,是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的,且比值较低,说明区域供给大大超过需求,这会对区域后市产生较大影响。
从季度走势来看,区域供求比已从上年四季度1:0.26的低位回升至1:0.60,随着上年四季度超量供给被市场逐步消化,供求比逐步趋高。
卢湾区季度均价及指数变化情况
卢湾指数 1094.61 1099.74 1117.92 1194.52 1222.19 1272.31 1383.33 环比(+) 1.93 0.47 1.65 6.85 2.32 4.10 8.73 全市指数 1050.37 1072.56 1084.71 1127.31 1147.15 1178.50 1221.77 环比(+) 0.50 2.11 1.13 3.93 1.76 2.73 3.67
由上可见:
本区域均价前三季度在中心城区均线下方运行,并与中心城区一起缓慢上移;2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放,季均价增幅高达25.5%,达7715元/平方米,创下了行政区域价的新高,本区均价一举冲破中心城区均价线,重回至中心城区均线上方。
与均价上涨相应,区域指数亦处于上行通道内,近三季度指数增幅加速度加快,几乎成几何级增加,2002年三季度指数季增幅达到了8.73%的高位。
近期区域均价和指数双双配合,增速同时加快,显示本区住宅市场良好的发展前景。后期区域均价和指数预计还会向上,但上升幅度将明显放缓。
卢湾区主力单价范围及峰值变化情况
季度 2001.1 2001.2 2001.3 2001.4 2002.1 2002.2 2002.3 单价主力范围(元/平方米) 4000-5000 4000-5500 4500-5500 4500-6500 5000-6000 5000-6500 5500-7500 单价峰值(元/平方米) 4500 5000 5000 5000 5500 5500 7000 由上可见:
近四季度,区域主力成交单价震荡上行,价位整体得到提升;今年三季度主力已达到一个全新的高度,三季度主力上限升至7500元/平方米,与区域均价当季的快速上涨一致。
今年一、二季度还是主力的5000元/平方米在三季度时成交量急剧下猾,退出主力范围,且5000元/平方米以下成交比重也下降明显;与此相对,本区高价位成交量出现井喷现象,成交大幅增加。
在主力范围上移过程中,区域成交比重相对稳定,在68%-76%之间小幅波动,且主力间成交量分布较为均匀,显示主力价格整体上移亿得到市场的认同。
峰值由前三个季度的5000元/平方米过渡至5500元/平方米,今年三季度峰值随均价的大幅上扬,一举抬升7000元/
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