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中山北路项目市场研究报告 第一部分 项目投资环境分析 一、经济、政策、市政环境分析 宏观经济、政策、市政环境分析 （1）上海市宏观经济发展状况GDP与GDP增长率 从99年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，基本上保持每年10%左右的增长率。健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。 1-1 上海GDP与变化 1.2 外商直接投资合同金额 98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外基本保持着较稳定的增长，200年更是达到了亿美元。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的潜在消费者。1-2 上海FDI及增长率变化 92年以来上海的房地产投资额呈现，。99年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开始活跃房地产活跃。 1-3 上海房地产投资总额变化 （2）1994年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。 （3）1996年，颁布并实施土地使用权出让办法，加强土地市场管理。 （4）2001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。 （5）2002年，全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。 （6）2003年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查，进一步规范上海市经营性土地使用权出让工作。 2.2 购房政策 （1） （3）2001年，内外销商品住宅交易并轨，住宅商品房市场统一。 （4）2003年，实行经济适用房价格管理办法。 （5）2003年，取消本市非居住房屋租售对象限制。 （6）2003年，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。 2.3 拉动政策 （1）1994年，实行蓝印户口政策。 （2）1998年，实行购房退税政策。 （3）1999年，由地方财政补贴的契税，按征收。）） 数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会发展历史统计资料1949－2000， 95年至今上海市商品房价格基本保持了平稳向上的趋势。但是2000年之前商品房长期处于供大于求的不景气状态，故价格涨幅不大，并且有一定的起伏；而2000年以后，在商品住宅价格的拉动下，两年内商品房的价格累计涨幅达16%。 图1-5 上海市历年商品房价格分布 数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会发展历史统计资料1949－2000， 2、市场结构发展分析 2.1 市场结构发展因素的发展趋势 经济发展、城市人口发展、城市规划情况是影响城市房地产市场发展的三大因素。作为商品房主体的商品住宅、商业物业、写字楼三大物业发展均受以上因素影响。三大因素的未来发展对于市场结构发展起到相当关键的作用。 表1-3 市场结构发展的因素近期发展趋势 细分市场 影响因素 因素发展趋势 商品住宅 经济发展 GDP增长每年保持两位数 人均GDP为2005年为6500美元 居民收入快速增加 城市人口发展 户籍人口增加150万 外地人和境外人士的比例不断提高 城市规划情况 轨道交通逐渐完善 住宅郊区化开始显现 十五期间住宅供应7500-8000万平方米 商用物业 经济发展 居民实际收入不断增加 恩格尔系数逐渐降低 城市人口发展 户籍人口增加150万 外地人和境外人士的比例不断提高 旅游参观人数逐年增加 城市规划情况 期末外商业网点总数要达到3000个 市外零售总额达到100亿元，年均增长15% 期末建立3到5个市外大型配送中心 期末超过2000家的大型连锁商业企业 扩大内需政策继续实行 写字楼 经济发展 三次产业产值不断上升 期末三种产业产值比重为1.5∶46.5∶52 城市人口发展 劳动力数量不断增加 期末第三产业从业人员占总就业人员的 50% 城市规划情况 内环线以内，以第三产业为重点，适当保留都市型工业 内外环线之间，以高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治、完善现有工业区 外环线以外，以第一、二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，发展现代化农业和郊区旅游业 数据来源：上海中原市场研究部 注：近期是指2003-2005年。 2.2 各细分市场结构发展分析 2002年登记预售的商品房中，以成交面积统计，住宅占963%，商业占21%，占16%。 每年将有1500万平方米以上住宅批准预售 供应格局 十五期间环内：1950－2080万平方米 十五期间环间：3220－3440万平方米 十五期间环外：2330－2480万平方米 商业物业 供应规模 十五期间商业物业规划面积近500万平方米 供应格局 十五期间市级商业区：110万平方米 十五期间区级商业区：126.5万平方