上海证大立方大厦项的目分析.doc

通过调查分析，传媒、电信、咨询、IT、金融、文化传播、中介代理、贸易、小型拍卖行、工坊等行业可能是本项目比较有潜力的租赁群体。以下简单介绍这些行业的状况。 总体分布 以上行业在上海五大商业圈中的分布比较均匀，其中徐家汇区域市场相对较小，与徐家汇主要功能定位在服饰与休闲购物方面有关。陆家嘴区域则是金融和贸易性公司比较集中，咨询业也占有相当比重；南京西路和淮海中路是上海历史和文化气息最浓郁的区域，传统经济及创意经济的主力，即传媒、咨询、拍卖行、文化传播、工坊等相当集中，且档次很高；而虹桥主要依托古北经济开发区，贸易和中介代理比较集中。 传媒 行 业 特 征 描 述 区域分布 以南京西路、淮海中路为主，包括附近众多的历史路段 办公人员构成 编辑记者、版面设计、广告业务员 重要办公设备 联网的电脑系统、排版和印刷输出设备、摄影、投影和放映设备包括专门放映室、资料室等 电信 行 业 特 征 描 述 区域分布 分布相当分散，五大商圈占全市比重较小，以徐家汇和南京西路为主，注重交通和人流量 办公人员构成 研发技术人员，上游业务人员，销售人员，售后服务人员 重要办公设备 功能强大的联网电脑系统、展示接待室、中型会议室等 咨询 行 业 特 征 描 述 区域分布 分布相当集中，尤其集中在陆家嘴和淮海中路等处的高档写字楼 办公人员构成 业务人员，专业人员（注册审计师、会计师、精算师等），行业研究人员等 重要办公设备 中型会议室、投影仪和放映室等 IT 行 业 特 征 描 述 区域分布 大多分布在各区的孵化中心，在商圈边缘，获得商务便捷，同时降低场地成本 办公人员构成 业务人员，专业人员（编程人员、游戏开发人员等），售后服务人员等 重要办公设备 研发实验室、功能强大的网络设备和电脑设备、产品展示空间 金融 行 业 特 征 描 述 区域分布 商务区中心最集中，陆家嘴主要为大型财团，中小型金融类公司分布比较均匀 办公人员构成 业务人员，专业人员（审计师、会计师、资产评估师等）等 重要办公设备 计算机网络、保密设备或者空间、内部安全系统、档案资料空间 文化传播 行 业 特 征 描 述 区域分布 整体上比较分散，以南京西路和淮海中路较为集中，其次为虹桥 办公人员构成 业务人员、创意人员（文案、美术设计、摄影、策划等）、制作人员（户外媒体制作工人） 重要办公设备 电脑网络设备、摄影和放映设备及放映室、制作工间等 中介代理 行 业 特 征 描 述 区域分布 比较分散，虹桥和徐家汇比较集中，在商务区边缘地带比较多 办公人员构成 业务人员 重要办公设备 会议室、电脑网络、国际国内长途 贸易 行 业 特 征 描 述 区域分布 在虹桥和陆家嘴两个区域相当集中，且规模较大；其余各区分布均匀，规模不一 办公人员构成 业务人员、专业人员（跟单、质检等） 重要办公设备 会议室、电脑网络、国际国内长途 小型拍卖行 行 业 特 征 描 述 区域分布 整体数量比较少，在南京西路和淮海中路比较集中 办公人员构成 业务人员、专业人员（评估师、鉴定专家等） 重要办公设备 展示厅、拍卖厅、内部安全设施等 工坊 行 业 特 征 描 述 区域分布 整体数量比较少，在南京西路和淮海中路、虹桥等高档购物场所内或者附近集中 办公人员构成 销售人员、技术人员 重要办公设备 展示空间、制作工间、制作设备等 信 息 提 示 行 业 描 述 区域分布 ·成长型的企业结构有向浦东聚焦的倾向，尤其金融与信息科技产业的偏好明显 办公人员构成 ·20-50人/单位 为主力构成 ·20人/单位 为次主力构成 办公空间特殊构成 ·展示 → 文化/贸易 ·交易 →文化/贸易/拍卖/金融 ·工作室 → 文化/咨询（律师） ·设备室 → 文化/IT、电信/贸易/工坊/金融 ·制作室 → 文化/贸易/工坊 ·接待室 → 中介/咨询 办公硬件要求 ·网络系统/安全系统/泊车系统/空调系统/电梯系统 ·指示系统 ·商务辅助系统（大堂/会议室/商务中心/展示厅/交易厅等） ·商业系统 产 品 框 架 定 位 基 本 指 标 用地面积 5492平方米 总建筑面积 33226.6平方米 容积率 6.05 建筑密度（暂定） 55% 建筑层高 100米 单层建筑面积（暂定） 裙房 3000平方米 标准层 1500平方米 建筑测算结果 1F